Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier

02/07/2025

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d'investissement collectif permettant d'investir dans un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, santé, logistique...) sans avoir à gérer directement un bien.

📌 Comment fonctionne une SCPI ?

  • Vous achetez des parts d'une SCPI via une plateforme, une banque ou un CGP.

  • La société de gestion collecte les fonds, acquiert des biens, les met en location.

  • Vous percevez des revenus locatifs réguliers (souvent trimestriels), au prorata de votre investissement.

  • Vous pouvez revendre vos parts après quelques années ou les transmettre.

🗺️ Les grandes catégories de SCPI

En 2025, les SCPI de rendement internationales, exposées à l'Allemagne, aux Pays-Bas ou aux pays nordiques, séduisent de plus en plus d'épargnants grâce à une diversification géographique et une fiscalité potentiellement plus douce.

Pourquoi investir dans les SCPI en 2025 ?

💡 1. Des rendements toujours compétitifs

En moyenne, le taux de distribution 2024 a été de 4,5 % brut, avec certains acteurs comme Corum, Remake ou Iroko dépassant les 6 %. Malgré une conjoncture difficile (baisse de l'immobilier tertiaire, inflation, hausse des taux), les SCPI s'adaptent en :

  • Réorientant leur patrimoine vers des actifs plus résilients (santé, logistique, éducation) ;

  • Réduisant leurs frais grâce à des modèles 100 % digitaux ;

  • Diversifiant à l'étranger pour échapper à la pression fiscale française.

« En période d'incertitude, la régularité des revenus issus de la pierre papier rassure les épargnants », observe Julien Chevalier, conseiller patrimonial.

📦 2. Une accessibilité sans équivalent

L'un des grands atouts des SCPI est leur ticket d'entrée abordable : à partir de 200 €, il est possible de se constituer un portefeuille immobilier mutualisé.

Autres avantages :

  • Aucun souci de gestion locative ;

  • Possibilité d'achat à crédit, avec effet de levier fiscal ;

  • Assurance-vie : de nombreuses SCPI sont désormais logées dans des contrats d'assurance-vie, permettant une fiscalité adoucie.

III. Ce qu'il faut surveiller avant d'investir

⚠️ Les principaux risques

Même si les SCPI sont réputées stables, elles ne sont pas sans risques :

  • Risque de liquidité : la revente des parts peut prendre du temps ;

  • Risque de perte en capital : si les biens prennent de la valeur, mais aussi s'ils en perdent ;

  • Frais élevés à l'entrée (souvent entre 8 % et 12 %) ;

  • Fiscalité des revenus fonciers parfois lourde (hors assurance-vie ou pays à fiscalité plus douce).

📋 Critères de sélection d'une bonne SCPI

Avant de vous engager, évaluez les éléments suivants :

❓ FAQ : Tout comprendre sur les SCPI

💬 Quelle est la fiscalité des SCPI ?

En direct, les revenus sont imposés comme revenus fonciers + prélèvements sociaux (17,2 %). Dans une assurance-vie ou un PEA-PME, la fiscalité peut être nettement allégée. À l'étranger (ex : SCPI Allemagne), vous bénéficiez souvent d'une convention fiscale favorable.

🏦 Peut-on acheter des SCPI à crédit ?

Oui, et cela permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. C'est une stratégie d'optimisation fiscale puissante si bien calibrée avec un CGP.

🕓 Quelle est la durée minimale de détention ?

Il est conseillé de conserver ses parts au moins 8 à 10 ans, car il s'agit d'un placement immobilier à long terme. Les frais à l'entrée sont amortis sur la durée.

📉 Les SCPI peuvent-elles baisser ?

Oui. Si la valeur des actifs diminue ou si le marché immobilier traverse une crise sévère, le prix des parts peut baisser. Toutefois, la plupart des SCPI adoptent une stratégie long terme avec des actifs diversifiés pour limiter ce risque.

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