Bailleurs : Connaissez-vous cette clause qui vous protège ?
La clause résolutoire est un élément crucial du contrat de bail, particulièrement depuis qu'elle est devenue obligatoire pour les contrats signés à partir du 29 juillet 2023, dans le cadre de la loi « antisquat ». Cette disposition vise à mieux protéger les bailleurs face aux locataires qui ne respectent pas leurs obligations contractuelles. Mais comment fonctionne cette clause et comment peut-elle vous protéger ?
Qu'est-ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire permet au bailleur de résilier unilatéralement un bail en cas de manquement du locataire à certaines obligations spécifiées dans le contrat. Applicable à divers types de baux, cette clause est devenue obligatoire pour les baux d'habitation principaux régis par la loi du 6 juillet 1989.
Comment la clause résolutoire protège-t-elle les bailleurs ?
Lorsqu'un locataire ne respecte pas ses obligations, comme le non-paiement des loyers, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire pour saisir un juge. Si le manquement est confirmé, le juge peut prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Sans cette clause, la procédure serait plus longue et incertaine, car le juge doit alors analyser les preuves fournies par le bailleur pour décider de la résiliation. La clause résolutoire offre donc une voie plus rapide et sécurisée pour les bailleurs.
Comment formuler la clause résolutoire dans votre bail ?
La clause résolutoire doit être rédigée de manière claire et non équivoque pour éviter toute contestation. Elle doit inclure :
Les obligations concernées
La loi autorise l'intégration de quatre cas dans la clause :- Défaut de paiement des loyers et charges locatives.
- Non-versement du dépôt de garantie.
- Absence d'assurance habitation.
- Troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire.
Les délais impartis au locataire
- Pour les loyers et charges impayés : délai réduit à 6 semaines depuis la loi « antisquat ».
- Pour l'absence d'assurance habitation : délai de 1 mois, avec obligation de reproduire l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 sous peine de nullité.
Les conséquences en cas de non-respect
Exemple :
« Le bail sera résilié automatiquement six semaines après un commandement demeuré infructueux. Le locataire devra libérer les lieux dans un délai d'un mois. »
Bon à savoir : Si vous débutez en tant que bailleur, faites-vous accompagner par un professionnel pour garantir la validité de votre clause résolutoire.
Comment activer la clause résolutoire ?
L'activation se fait en trois étapes :
Mise en demeure
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception précisant le manquement, le montant à régulariser et le délai accordé.Commandement de payer
Si le locataire ne réagit pas, adressez un commandement de payer via un commissaire de justice (anciennement huissier). Les délais sont de :- 6 semaines pour les loyers, charges et dépôt de garantie.
- 1 mois pour l'absence d'assurance habitation.
Assignation en justice
En l'absence de régularisation, saisissez la justice. Le juge pourra constater le manquement, valider la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.
Pourquoi la clause résolutoire est essentielle pour les bailleurs ?
Depuis la loi « antisquat », la clause résolutoire renforce la protection des bailleurs face aux situations de non-paiement ou de non-respect des obligations contractuelles. Bien rédigée et activée selon les règles, elle permet d'éviter des procédures longues et coûteuses, tout en garantissant vos droits en tant que propriétaire.
Assurez-vous de bien intégrer cette clause dans vos contrats et n'hésitez pas à consulter un expert pour optimiser votre sécurité juridique.