Cryptoactifs et immobilier de prestige : la grande fusion a commencé 

Pendant que la majorité des investisseurs particuliers tergiversent entre Livret A à 1,70 % et assurance vie en berne, une nouvelle élite patrimoniale franchit une frontière symbolique : celle qui relie le Bitcoin au mètre carré. Oui, vous avez bien lu : en 2025, il est désormais possible d'acheter une villa à Saint-Tropez, un chalet à Megève ou un pied-à-terre à Paris… directement avec vos cryptos.

Par Bertrand Dubourg

1. 🧠 La fortune a changé de visage (et de portefeuille)

Les nouveaux millionnaires n'ont pas hérité. Ils ont cliqué. Tradi contre techno, l'opposition est dépassée. Le nouveau patrimoine mondial est digitalisé, mobile, instantané. Et il ne rêve plus de Nasdaq, mais de Provence et de Riviera.

Selon le Global Property Handbook 2025 de BARNES, plus de 34 millions d'individus fortunés détiennent aujourd'hui une part de leur richesse en cryptoactifs. Pas de hasard, donc, si l'immobilier devient leur nouveau terrain de jeu patrimonial. Car ancrer un capital numérique dans la pierre, c'est plus qu'un transfert d'actifs : c'est une stratégie de long terme.

Acheter son appart' en crypto monnaies. Bientôt possible?

« Nos clients veulent du concret, du stable, un art de vivre. La cryptomonnaie leur permet d'agir vite, l'immobilier leur permet de s'ancrer », explique Thibault de Saint Vincent, président de BARNES.

2. 💡 Acheter en Bitcoin ? Oui, c'est possible… mais pas n'importe comment

Non, on ne paye pas un château en Ethereum sur Leboncoin. Oui, le cadre juridique français encadre très sérieusement ces opérations. BARNES a monté une ingénierie complète pour sécuriser ce type de transaction :

• Conversion des cryptoactifs en euros par un prestataire régulé (PSAN),

• Signature de l'acte en euros, avec clause de complément de prix pour éviter toute volatilité,

• Utilisation de stablecoins (type USDC) pour garantir la valeur au moment du paiement.

👉 L'opération reste conforme au Code civil, au Code monétaire et financier, et au Code général des impôts. Et elle implique des vérifications rigoureuses : traçabilité des fonds, KYC, conformité LCB-FT.

Bitcoin : après avoir franchi les 100 000 $, une volatilité persistante avant 2025 ?

⚠️ En clair : tout est encadré, mais rien n'est improvisé. Et seuls les professionnels du secteur maîtrisent vraiment le processus.

3. 🔐 Fiscalité, crédit lombard et optimisation : les coulisses d'une nouvelle ingénierie patrimoniale

Vous pensez que vendre vos cryptos pour acheter un bien déclenche forcément 30 % de flat tax ? Pas si vite. Des montages intelligents existent. Exemple :

• Le crédit lombard adossé à vos cryptoactifs vous permet d'emprunter en euros, sans vendre vos coins.

• Résultat : pas de cession, donc pas de taxation immédiate, et vous restez exposé à la performance des crypto-marchés.

« Ce mécanisme, autorisé par la législation française, est déjà utilisé par des investisseurs internationaux qui veulent le meilleur des deux mondes », détaille Maître Elias Bourran, avocat fiscaliste chez Beaubourg Avocats.

Attention toutefois : chaque compte crypto détenu à l'étranger doit être déclaré, sous peine de 1 500 € d'amende par compte non déclaré (article 1649 A du CGI).

🔍 Qui sont les nouveaux acquéreurs crypto-friendly ?

BARNES identifie quatre profils principaux :

• Les cryptomillionnaires de première génération, jeunes, agiles, souvent autodidactes,

• Les expatriés ou nomades digitaux, qui veulent un ancrage européen,

• Les héritiers crypto, ayant reçu des jetons ou des portefeuilles comme part d'un patrimoine,

• Les technophiles, séduits par la rapidité et la transparence des transactions blockchainisées.

Ce n'est plus un phénomène de niche : c'est une lame de fond patrimoniale.

🧭 Ce que ça change pour le marché immobilier de luxe

• Les cryptoactifs deviennent une source alternative de liquidités immédiates, capables de court-circuiter les cycles bancaires classiques.

• L'immobilier de prestige capte une nouvelle clientèle mondiale, plus jeune, plus rapide, moins bancaire.

• Le rôle des agences évolue : il ne suffit plus de vendre un bien, il faut structurer l'opération dans sa dimension juridique, fiscale et technologique.

🔗 Et maintenant ?

Ce pont entre deux mondes — le digital et la pierre — n'est plus un projet. Il est déjà emprunté. Et BARNES, en devenant la première agence de luxe française à l'avoir structuré, affirme son leadership sur un marché mondial en mutation.