Pourquoi et comment investir à crédit dans des SCPI?

20/06/2021

Investir dans des parts de SCPI peut se réaliser en cash ou à crédit. L'acquisition de parts via le crédit permet de se constituer un patrimoine relativement facilement au bout de plusieurs années. On peut acheter des parts de SCPI via un crédit amortissable ou grâce à un crédit in fine.

Par Bertrand Dubourg, rédacteur web immobilier

Rappel sur les SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)  permet d'investir dans l'immobilier de bureaux, de santé ou de logistique. On achète plusieurs parts de SCPI via une société de gestion qui gère un parc immobilier avec plusieurs locataires pour mutualiser le risque. Les SCPI s'appellent également « pierre papier ».

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Les société de gestion:

  • achètent les immeubles
  • collectent les loyers
  • gèrent les travaux
  • versent un dividende mensuel ou trimestriel aux souscripteurs de parts

Se faire financer des parts de SCPI de rendement

Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI avec un crédit, vous devrez, comme pour un investissement locatif "normal", vérifier votre capacité d'épargne et votre capacité d'endettement. Dès lors, vous saurez si vous êtes finançable par un établissement de crédit. 

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Beaucoup de banques financent leurs propres SCPI mais rechignent parfois à s'engager chez les concurrentes. AXA Thema vient d'annoncer le lancement d'une nouvelle offre de financement des parts de SCPI avec sa Banque Patrimoniale d'AXA. L'offre se veut Simple et rapide, avec un seuil d'accès fixé à partir de 75 000€. Chez Axa Thema, pas de jaloux, tous les types de SCPI de droit français peuvent être financés sur une durée de 20 ans pour un crédit amortissable classique et 15 ans pour un "in fine".

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Par ailleurs, passé cette option, le plus simple est de consulter un courtier en crédit immobilier qui vous aidera à trouver la banque du moment qui s'engagera sur ce type d'opérations.

Exemple rapide avec les taux bas actuels

Actuellement, les SCPI offrent des rendements de 4,20% en moyenne. Les taux immobiliers, en revanche, sont bien plus bas et plafonnent à 1,50%. Ainsi, l'écart  entre les loyers que vous allez percevoir et les mensualités de crédit seront modestes. Grosso modo pour un crédit de 75 000 euros, il faudra débourser 150 euros de votre poche pour une mensualité de 450 euros environ. (*attention toutefois à la fiscalité).

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Source: meilleurescpi.com

Acheter à crédit des SCPI est utile pour financer plus tard les études des enfants

Le recours au crédit pour des SCPI est à privilégier avec ou sans apport. Plus on investit tôt, plus il sera facile de financer les études supérieures des enfants plus tard. Pendant la phase de remboursement (et quand les enfants grandissent), le crédit bancaire est remboursé en partie par les loyers perçus ( c'est ce qu'on appelle l'effet de levier du crédit immobilier). De plus, les revenus fonciers bénéficient pendant toute cette période de la déduction des intérêts d'emprunt. Ainsi, si vous empruntez 50.000 euros sur 20 ans (et avec un effort d'épargne de 100 euros par mois environ)  vous pourrez facilement aider vos enfants à financer une partie de leurs études ou de leur logement le moment venu.

Choisir les bonnes SCPI


L'année 2020 a rimé avec crise sanitaire et récession économique. Cependant, les  chiffres ont été rassurants démontrant ainsi la résilience de ce véhicule d'investissement. Ainsi, le rendement des SCPI en 2020 ressort environ à 4,20%. Le prix des parts a quand à lui augmenté de 1,20%en moyenne.

Il existe désormais de SCPI pour tous les goûts. Alors comment faire son choix? 

redactionfinancière.com  a dressé une liste de 10 SCPI qui méritent votre attention. A vous de faire votre jugement!

  1. PF Grand Paris
  2. Novapierre alllemagen
  3. Néo ( novaxia)
  4. Eurion ( corum)
  5. Immorente
  6. primovie
  7. altream hotel
  8. coeur de région
  9. Iroko Zen
  10. Kyaneos Pierre


* focus sur la fiscalité des SCPI

Si vous investissez dans  des parts de SCPI, vous allez générer 2 types de revenus. Il faudra en tenir compte avant d'investir. Tout comme la fiscalité sur les plus values.

  • les revenus fonciers : soumis à l'impôt sur le revenu. 

  1. Il est possible  d'opter pour le micro-foncier qui s'applique aux investisseurs dont les revenus bruts fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Dans cette hypothèse, le revenu brut foncier est directement déclaré sur la déclaration 2042 après un abattement forfaitaire de 30 % L'option est irrévocable pendant trois ans.
  2. Il est possible d'opter pour le régime réel qui s'applique quand l'investisseur a choisit ce régime pour déduire les intérêts et les frais pour acquérir des parts. Le résultat sera ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

  • les revenus financiers : soumis au barème progressif des impôts sur le revenu. 


  • La fiscalité des plus values

Le prix des parts peut évoluer en fonction de l'immobilier. Ainsi, le traitement fiscal des plus values est le même que pour l'immobilier physique. Dès lors, les plus values de cessions de parts de SCPI sont imposées à 19% et 17,2% de prélèvements sociaux.  Bon à savoir : exonération de toute fiscalité au bout de 22 ans. Cependant pour les prélèvements sociaux, ce sera plus long: ils sont exonérés après 30 ans de détention. 


Avertissement
Un crédit pour financer des parts de SCPI vous engage et doit être remboursé.
Document non contractuel - Les taux peuvent varier sans préavis.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures


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