Immobilier locatif ou SCPI : que choisir pour investir en 2025 ?
L'investissement immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux Français. Mais en 2025, une question revient souvent : faut-il acheter un bien physique ou passer par une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Ces deux solutions répondent au même besoin : générer des revenus locatifs et valoriser un capital dans le temps. Mais leurs modalités, leurs risques et leur fiscalité diffèrent grandement.
« Le bien en direct offre du contrôle, la SCPI de la délégation. Le choix dépend autant du patrimoine que du tempérament », résume une CGP
Comparatif complet immobilier locatif vs SCPI
Voici un tableau responsive HTML moderne, adapté à la lecture mobile, pour comparer les deux options
| Critère | Immobilier locatif | SCPI |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | À partir de 80 000 € | Dès 200 € |
| Rendement net moyen | 3 à 5 % (hors vacance) | 4 à 6 % (net de frais) |
| Gestion | À votre charge ou par agence | 100 % déléguée |
| Liquidité | Faible (revente longue) | Variable selon la SCPI (3 à 6 mois) |
| Diversification | Un seul bien, un seul lieu | Portefeuille de dizaines d’immeubles |
| Fiscalité | Forte (revenus fonciers, IFI) | Idem en direct, mais avantageux via assurance vie ou à l’étranger |
| Effet de levier du crédit | Oui | Oui, mais plus limité |
| Transmission | Fiscalement lourd | Facilité de donation ou assurance-vie |
Quelle stratégie en 2025 selon votre profil ?
👤 Le profil "prudent"
Vous cherchez la simplicité, la mutualisation des risques et un revenu complémentaire régulier sans souci de gestion ?
➡️ La SCPI est plus adaptée, notamment via une assurance-vie ou un PER.
👤 Le profil "investisseur actif"
Vous êtes à l'aise avec les démarches notariales, le crédit, les locataires, les diagnostics (DPE) ?
➡️ L'immobilier en direct permet un effet de levier bancaire plus fort, surtout en location meublée (LMNP).
👤 Le profil "mixte ou haut patrimoine"
Rien n'interdit de cumuler les deux stratégies. De nombreux investisseurs adossent leurs SCPI à une assurance-vie, tout en développant un parc immobilier physique à crédit.
❓ FAQ – SCPI ou immobilier en direct : vos questions fréquentes
Peut-on acheter des SCPI à crédit ?
Oui, de plus en plus d'établissements le proposent. Le levier est moins puissant qu'en immobilier direct, mais reste fiscalement intéressant (déductibilité des intérêts).
Les SCPI sont-elles plus fiscalisées ?
En direct, oui (revenus fonciers). Mais en assurance vie ou dans certaines SCPI européennes (ex : Allemagne), la fiscalité peut être très avantageuse.
Est-ce risqué d'acheter un bien en 2025 ?
Oui, notamment en raison de la hausse des taux, de la loi Climat (logements classés G interdits à la location), et du recul de certains marchés tendus. La rentabilité nette peut chuter.
Que se passe-t-il si une SCPI fait faillite ?
Les actifs immobiliers restent détenus par la SCPI. C'est la société de gestion qui pourrait être remplacée. Le risque est plus faible qu'avec une seule location mal gérée.