Investir dans les foncières Américaines ( REITs)

Les REITs (Real Estate Investment Trusts) américaines sont des sociétés qui détiennent, gèrent et investissent dans l'immobilier. Elles offrent aux investisseurs la possibilité de participer à la performance du marché immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers. Voici une présentation des REITs américaines.

Par Bertrand Dubourg

Qu'est-ce qu'un REIT?

Un REIT (Real Estate Investment Trust) est un fonds d'investissement américain coté sur les marchés et spécialisé dans l'investissement immobilier. Il est coté en dollars.

le REIT permet d'investir indirectement dans l'immobilier en achetant des actions afin de percevoir des revenus issus des ventes ou des loyers. 

En France, on appelle une REIT, une SIIC  (Société d'investissement immobilier cotée). 

Structure et réglementation des REITs

Les REITs américaines sont régies par le Internal Revenue Code (Code des Impôts Internes) et doivent respecter certaines exigences pour bénéficier d'un statut fiscal privilégié. Elles doivent distribuer au moins 90% de leurs revenus sous forme de dividendes aux actionnaires.

Typologie des REITs

Il existe différents types de REITs aux États-Unis, chacun ayant une spécialisation immobilière particulière :

• REITs d'immobilier spécialisé : Ils couvrent des secteurs immobiliers spécifiques tels que les centres de données, les tours de télécommunications, les infrastructures énergétiques, etc.

• REITs d'immobilier de santé : Ils détiennent des propriétés liées aux soins de santé, tels que les hôpitaux, les centres médicaux et les installations de recherche médicale.

• REITs d'immobilier industriel : Ils se spécialisent dans les propriétés industrielles et les entrepôts logistiques.

• REITs d'immobilier résidentiel : Ils se concentrent sur les logements résidentiels, tels que les appartements, les maisons de retraite, les résidences étudiantes, etc.

• REITs d'immobilier commercial : Ils possèdent et exploitent des propriétés commerciales telles que des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des hôtels, etc.

3 Avantages des REITs pour les investisseurs

• Accès au marché immobilier : Les REITs permettent aux investisseurs d'accéder au marché immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers, ce qui peut nécessiter des capitaux importants.

• Diversification : Les REITs permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en investissant dans différents types de propriétés immobilières et de secteurs.

• Dividendes réguliers : Les REITs sont tenues de distribuer une grande partie de leurs revenus aux actionnaires, ce qui peut offrir un flux de revenus régulier.

Les 5 inconvénients des REITS

• Sensibilité aux fluctuations du marché immobilier : Les REITs sont exposées aux cycles et aux fluctuations du marché immobilier. Les variations des prix de l'immobilier et de la demande locative peuvent affecter la valeur des actifs détenus par les REITs et, par conséquent, le rendement des investisseurs.

• Risque de taux d'intérêt ( actuel) : Les REITs peuvent être sensibles aux variations des taux d'intérêt. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, les coûts d'emprunt des REITs peuvent augmenter, ce qui peut réduire leurs marges bénéficiaires. De plus, des taux d'intérêt plus élevés peuvent rendre les investissements alternatifs plus attractifs pour les investisseurs, ce qui peut entraîner une baisse de la demande pour les REITs.
• Risque de liquidité : Bien que les REITs soient cotées en bourse et offrent une certaine liquidité, il peut y avoir des périodes où la liquidité est limitée, en particulier pour les REITs plus petites ou moins négociées. Il peut donc être difficile de vendre des actions rapidement, ce qui peut limiter la flexibilité des investisseurs.
• Concentration sectorielle : Certains REITs peuvent être concentrés dans un secteur spécifique de l'immobilier, tels que les bureaux, les centres commerciaux ou les logements résidentiels. Cela signifie que la performance d'un REIT peut être fortement influencée par les tendances et les risques propres à ce secteur. La concentration sectorielle peut augmenter le risque de perte si ce secteur particulier traverse des difficultés.
• Dépendance aux gestionnaires et à la qualité de la gestion : Les performances des REITs peuvent être influencées par les décisions prises par les gestionnaires immobiliers. La qualité de la gestion, l'expérience de l'équipe de direction et la stratégie d'investissement sont des facteurs importants à considérer, car une mauvaise gestion peut entraîner des résultats inférieurs et affecter négativement les investisseurs.

Le top 10 de REITS américaines

Les performances des REITS américaines

Les avantages des REITs comparé aux autres produits immobiliers

• Pas de frais à l'entrée. on "gagne" directement 8% par rapport à l'immo en direct ou face aux SCPI. De plus, pas de taxes foncières, pas de travaux, pas d'assurances, pas de problèmes de locataires...)
• Des dividendes souvent supérieurs à de l'immobilier locatif en direct
• Possibilité d'utiliser l'effet de levier ( et donc le crédit) pour souscrire des REITs
• Le top du top: ultra liquide. On peut acheter ou vendre de l'immobilier en 5 secondes chrono. 

• Gestion passive. Contrairement à l'immobilier physique, on perçoit ses dividendes rien faire.

• Qualité. Parc immobilier US de grande qualité et soumis à de nombreux audits comptables,

Comment investir dans les REITS ?

Vous pouvez acheter et de détenir des actions de REITS via un compte-titres ordinaire (CTO). Toutefois, il faut bien bien choisir son Broker. Il y en a pléthore sur internet. Par ailleurs, les REITS sont cotées en dollars. C'est un bon moyen de diversifier la devise de ses placements.

On peut également investir dans les REITs via des ETF. En voici une liste:

• Vanguard Real Estate ETF (VNQ) 
• VanEck Mortgage REIT Income ETF ( MORT ) 
• Pacer Benchmark Data & Infrastructure Immobilier SCTR ETF ( SRVR )
• FNB immobilier résidentiel et multisectoriel iShares ( REZ )
• Charles Schwab US REIT ETF ( SCHH ) 
• Vanguard Global Ex-US Real Estate ETF ( VNQI ) 

FAQ

Un REIT est un fonds d'investissement qui opère dans l'investissement immobilier aux Etats-unis. Le REIT est coté en bourse.

Les SCPI sont également une solution pour investir de manière simple et diversifiée.

Comment fonctionne un REIT ?

Un REIT collecte des capitaux auprès des investisseurs en émettant des actions sur les marchés boursiers. Les fonds ainsi obtenus sont utilisés pour acheter et gérer des biens immobiliers. Les revenus générés par ces biens sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes.

Quels sont les avantages des REITs ? 

• Dividendes réguliers : Les REITs sont tenus de distribuer la majorité de leurs revenus sous forme de dividendes, ce qui peut offrir un flux de revenus régulier aux investisseurs.
• Diversification : Les REITs permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en investissant dans différents types de biens immobiliers et de secteurs.
• Accessibilité : Les actions de REITs sont négociées sur les marchés boursiers, ce qui facilite l'achat et la vente pour les investisseurs.

Quels types de biens immobiliers sont détenus par les REITs ? 

Les REITs peuvent détenir différents types de biens immobiliers, tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des logements résidentiels, des entrepôts logistiques, des hôtels, des infrastructures de santé, etc. Il existe des REITs spécialisés dans chaque type de bien.

Quelle est la fiscalité des REITs? 

Les REITs bénéficient d'un statut fiscal spécial, à condition de se conformer à certaines exigences. Ils sont généralement exonérés de l'impôt sur les sociétés. En contrepartie, ils doivent distribuer au moins 90% de leurs revenus imposables sous forme de dividendes aux actionnaires, qui seront alors imposés au niveau individuel.

Quels sont les risques associés aux REITs?

• Risque de marché immobilier : Les variations des prix de l'immobilier et de la demande locative peuvent affecter la valeur des actifs détenus par les REITs.
• Risque de taux d'intérêt : Les variations des taux d'intérêt peuvent influencer les coûts d'emprunt des REITs et la demande des investisseurs.
• Risque de liquidité : La liquidité des actions de REITs peut varier, ce qui peut rendre difficile la vente rapide des actions.
• Risque de concentration : Les REITs spécialisés dans un secteur spécifique peuvent être exposés aux risques spécifiques à ce secteur.

Disclaimer: Cet article n'est en aucun cas un conseil à investir. Les Reits sont des classes d'actifs risquées. Faites vos recherches avant d'investir sur cette typologie de produits.