Investir dans les groupements fonciers viticoles (GFV)

Article en partenariat avec le groupement foncierviticole.com

Les vignobles sont plus que jamais accessible aux investisseurs privés. En effet, les groupements fonciers viticole (GFV) rendent l'accès à la propriété collective de vignes et parfois même de propriétés immobilières. Acquérir de parts de GFV permet d'être propriétaire une parcelle de vigne et de bénéficier d'avantages fiscaux et successoraux. Un excellent moyen de combiner placement atypique et plaisir dans le cadre d'une diversification de vos allocations patrimoniales. Revue de détail de l'investissement viticole.

Par Bertrand Dubourg

Qu'est-ce qu'un GFV ?

Un Groupement Foncier Viticole est une société civile qui n'exploite pas en direct des vignes. Elle permet à des investisseurs, via la collecte, de devenir propriétaire de manière collective d'un domaine viticole qui sera ensuite confiée à un vigneron. Lequel s'occupera de la valorisation de ce terroir. Le capital est donc segmenté en parts, à destination des associés. 

Chaque année, les détenteurs de parts de GFV sont rémunérés en numéraire, ou en bouteilles de vin, issus de la récolte du raisin. Le groupement foncier viticole fonctionne un peu comme une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dont le sous-jacent est une propriété viticole, et non une propriété immobilière. Cette propriété viticole peut se composer de biens immobiliers comme des châteaux avec les terres vinicoles qui les accompagnent. autrement dit, Les GFV permettent de devenir propriétaires de terres d'exception destinées à la conception du vin.

En outre, le capital du GFV n'a pas de minimum, ni de maximum et est défini par les statuts déterminés par le code rural. 

Bon à savoir: Les vignes retenus par les sociétés de gestion sont choisies dans des zones d'appellation d'origine contrôlée (AOC) de grande réputation. Les zones d'appellation sont rares avec des standards de production limitées et des vins produits de grandes qualité.

Fonctionnement d'un groupement foncier agricole

L'investisseur souscrit des parts de GFV à un prix qui oscille en fonction de la valorisation du domaine viticole (en général de 5.000 à 50.000 euros). On peut acheter des parts de GFV sur le marché primaire ou le marché secondaire. Les frais d'entrée sont souvent de 7%. 

Un rapport de gestion est envoyé tous les ans aux détenteurs de parts. Celui-ci indique le montant que l'associé devra déclarer aux impôts. 

L'associé peut céder ses parts à tout moment. On distingue deux types de GFV :

• Si le GFV est à capital fixe : l'associé peut céder ses parts, quand il le souhaite sous réserve de trouver un postulant pour prendre sa suite.  
• Si le GFV est à capital variable : l'associé peut céder ses parts quand il le souhaite, sans droit d'enregistrement à payer.

Les revenus des GFV sont des fermages fixés tous les ans par la Préfecture à la fin de l'année. C'est sur cette base que le fermage dû par l'exploitant au GFV est calculé. Il faut retenir que les revenus sont faibles, De l'ordre de  1 à 3 % en moyenne. 

Bon à savoir

L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) relève de nombreuses  arnaques dans le domaine des placements dans le vin. Il faut prendre garde aux offres frauduleuses sur Internet et qui promettent des rentabilités très élevées. Mieux vaut contacter l'AMF afin de vérifier le numéro d'enregistrement du GFV avant d'investir.

La fiscalité des parts de GFV

Les revenus des GFV sont taxables comme des revenus fonciers . Ils sont donc soumis:

• Au barème progressif de l'impôt 
• Aux prélèvements sociaux de 17,2% . 

Les intérêts d'emprunt, si vous avez acheté vos parts via un prêt bancaire, sont déductibles de vos revenus imposables. En outre, Les plus values réalisées lors d'une cession de parts de GFV sont taxables comme une plus-value immobilière (soit 19% d'impôt et à 17,2% de prélèvements sociaux). Toutefois, cette plus-value est exonérée si le prix de vente des parts est inférieur à 15.000 euros.

GFV et IFI

Les avantages fiscaux des GFV sont attractifs en terme d'IFI pour les investisseurs. En effet, la valeur des parts de GFV est exonérée d'IFI à hauteur de 75 %. Au-delà de ce seuil, l'exonération ne concerne plus que 50 % de leur valeur. (Art. 885H à 885L du Code général des impôts). Cette exonération est réservée aux parts détenues depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.

Fiscalité sur les successions et donations

Les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation. En effet, il existe un exonération de droits à hauteur de 75% de la valeur des parts et dans la limite de 300.000€. Cependant il faut respecter quelques conditions comme:

• Le patrimoine du GFV doit être dévolu à un vigneron via un bail long terme (au moins 18 ans).

• Les parts reçues par le donataire ou l'héritier restent en sa propriété pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.
• Les parts doivent être détenues pendant 2 ans au moins par le donateur ou le défunt

Les avantages des GFV

• Fiscalité avantageuse lors de la transmission
• Fiscalité avantageuse de l'IFI
• Une large diversification possible
• Des bouteilles au « tarif propriétaire » Le GFV est un placement œnologique qui  offre aux investisseurs une cave sur-mesure avec des bouteilles classées ou des grands crus.

Les inconvénients des GFV

• Un rendement faible
• Des revenus fortement taxés
• Investissement peu liquide
• Placement à long terme (L'échéance des parts de GFV varie  entre 10 et 30 ans)

Avertissement: Conformément aux obligations légales et réglementaires applicables, les investisseurs en GFV doivent avoir conscience des risques liés aux opportunités d'investissement dans le vin. L'investissement dans des GFV non cotés comporte des risques de perte partielle ou totale du capital et des risques d'illiquidité. Vous devez donc mobiliser que des fonds dont vous devez être certain de ne pas avoir besoin à brève échéance ou de façon immédiate.