Le club deal immobilier : l’investissement privé qui séduit les épargnants avisés

Alors que les placements traditionnels peinent à séduire face à l'inflation et à la volatilité des marchés, le club deal immobilier privé gagne en popularité auprès des investisseurs à la recherche de rendements attractifs et de diversification patrimoniale. Accessible à partir de montants raisonnables pour un investissement collectif, ce dispositif permet d'accéder à des opérations immobilières sélectionnées (promotion, marchands de biens, réhabilitation…), souvent hors des circuits classiques.

Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?

Le club deal immobilier est une forme d'investissement collectif privé, dans laquelle plusieurs investisseurs réunissent leurs capitaux pour financer une opération immobilière ciblée. À la différence d'une SCPI ou d'un OPCI, le club deal est limité à quelques dizaines de participants maximum, avec un cadre souvent juridique sur mesure (SCI, SAS, holding patrimoniale…).

🧱 Les opérations visées peuvent être :

• des programmes de promotion immobilière (neuf, résidentiel, mixte) ;

• des acquisitions de biens décotés à rénover ou revendre (marchand de biens) ;

• des immeubles à diviser, restructurer ou louer pour créer de la valeur.

Pourquoi les investisseurs s'y intéressent ?

Ce type d'investissement offre une approche directe, transparente et potentiellement très rentable — avec un horizon de sortie clair, généralement entre 12 et 60 mois.

Voici un tableau comparatif :

Qui peut investir dans un club deal ?

Le club deal est réservé aux investisseurs avertis ou qualifiés, mais certaines structures acceptent désormais :

• des cadres dirigeants, professions libérales ou chefs d'entreprise ;

• des investisseurs via société IS (holding, SCI, SASU) ;

• des groupements familiaux souhaitant investir ensemble ;

• parfois même des clients particuliers sous conditions.

Un ticket d'entrée entre 30 000 € et 100 000 € est souvent requis, avec la possibilité de mutualiser entre associés.

« Le club deal immobilier permet de co-investir dans des projets normalement réservés aux promoteurs ou fonds institutionnels », explique un CGP indépendant.

Quels sont les risques ?

Comme tout investissement immobilier, le club deal comporte :

• un risque de perte partielle ou totale du capital en cas d'échec du projet ;

• une liquidité nulle avant échéance ;

• des aléas liés au marché, au financement, à la construction.

Il convient donc de diversifier ses investissements et de se faire accompagner par un professionnel pour évaluer :

• la solidité du montage juridique ;

• la capacité du promoteur ou du marchand à livrer dans les temps ;

• les hypothèses de rentabilité (foncier, charges, fiscalité…).

Un exemple de plateforme ou opérateur ?

Certains acteurs spécialisés proposent aux investisseurs :

• une sélection rigoureuse des opportunités,

• une transparence totale sur les risques et les rendements attendus,

• un accompagnement fiscal et patrimonial sur mesure.

FAQ – Tout savoir sur le club deal immobilier privé

🔹 Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?

C'est un investissement immobilier privé collectif qui permet à plusieurs investisseurs de financer ensemble une opération ciblée (promotion, marchand, transformation d'immeuble). Chaque participant détient des parts dans la structure juridique dédiée.

🔹 Quels rendements peut-on attendre ?

Le rendement cible varie entre 7 et 12 % par an net, en fonction du projet, de la durée, et de la prise de risque. Il est généralement versé sous forme de plus-value à la sortie, parfois accompagné de revenus intermédiaires.

🔹 Est-ce un bon outil pour les chefs d'entreprise ?

Oui, surtout via une holding ou une société à l'IS, car cela permet de placer la trésorerie excédentaire sur un horizon moyen terme, tout en optimisant la fiscalité et la gestion du cash.

🔹 Peut-on investir en club deal via un PER ou une assurance-vie ?

Pas directement, car le club deal n'est pas un produit assurantiel ou réglementé UC. Mais certaines assurances-vie luxembourgeoises haut de gamme peuvent proposer des supports assimilables sous conditions.

🔹 Combien de temps l'argent est-il bloqué ?

En général, entre 18 mois et 5 ans, selon le type de projet. Il s'agit d'un placement non liquide, mais avec une sortie planifiée dès l'origine.

Conclusion

Le club deal immobilier privé est une solution d'investissement qui allie rentabilité, diversification et accès à des opérations premium. C'est un excellent outil pour les épargnants souhaitant sortir des sentiers battus… à condition d'être bien accompagnés.