Le démembrement de propriété : définition, avantages et exemple concret

Le démembrement de propriété est un mécanisme patrimonial particulièrement intéressant, souvent méconnu, mais aux multiples avantages. Pour mieux comprendre, imaginez un arbre fruitier.
Par Bertrand Dubourg
- La nue-propriété représente le tronc : c'est le droit de disposer du bien à terme, sans pouvoir en jouir immédiatement.
- L'usufruit symbolise les fruits : c'est le droit de profiter des revenus du bien, par exemple en percevant des loyers ou en l'utilisant directement.
Lorsque les deux sont réunis, on parle de pleine propriété. Toutefois, l'intérêt du démembrement réside précisément dans la séparation temporaire de ces droits pour optimiser la gestion de son patrimoine et bénéficier d'avantages fiscaux.
Les deux types de démembrement
Démembrement viager :
- Sa durée est indéterminée, elle prend fin au décès de l'usufruitier.
- À ce moment-là, la nue-propriété rejoint automatiquement l'usufruit, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
- L'administration fiscale établit un barème spécifique en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Démembrement temporaire :
- La durée est fixée à l'avance.
- À l'échéance, la nue-propriété retrouve l'usufruit, formant ainsi la pleine propriété.
Pourquoi utiliser le démembrement ?
Le démembrement de propriété présente plusieurs avantages patrimoniaux et fiscaux :
- Préparer une succession : Les parents peuvent transmettre la nue-propriété d'un bien à leurs enfants tout en conservant l'usufruit. À leur décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans frais supplémentaires.
- Optimiser les droits de succession : Grâce aux abattements fiscaux, la transmission est moins coûteuse sur le plan fiscal.
- Générer des revenus : Les usufruitiers continuent de percevoir les revenus locatifs tout en préparant la transmission du bien.
- Réduire les impôts : Pendant la période de démembrement, les taxes et charges (taxe foncière, impôt sur les revenus locatifs, etc.) sont à la charge de l'usufruitier.
Le démembrement temporaire offre aussi une opportunité d'investissement intéressante grâce à une décote sur la valeur d'achat.
Exemple concret : investir en SCPI avec un démembrement temporaire
Un exemple courant d'utilisation du démembrement est l'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Prenons l'exemple de Paul, qui souhaite préparer sa retraite dans 10 ans avec un capital de 50 000 €.
La SCPI propose une clé de démembrement temporaire qui détermine la répartition entre usufruit et nue-propriété. Plus la durée est longue :
- L'usufruit est valorisé plus cher (car l'usufruitier perçoit des loyers plus longtemps).
- La nue-propriété bénéficie d'une décote plus importante.
Exemple chiffré
- Paul investit 50 000 € en nue-propriété avec une décote de 35 %.
- La société achète l'usufruit pour 27 000 €.
- La valeur totale des parts en pleine propriété est donc de 77 000 €.
Résultat pour Paul :
- Dans 10 ans, Paul devient plein propriétaire des parts, dont la valeur totale est de 77 000 € (hors éventuelles revalorisations ou dévalorisations immobilières).
- En contrepartie, il ne perçoit aucun loyer pendant les 10 ans, car l'usufruitier en profite.
Quels sont les risques ?
Bien que le démembrement temporaire présente des avantages, il n'est pas sans risques :
- Illiquidité : Les parts sont difficiles à revendre avant la fin du démembrement.
- Risque immobilier : La valeur des parts de SCPI dépend du marché immobilier. Elles peuvent se revaloriser ou se dévaloriser avec le temps.
Conclusion
Le démembrement de propriété est une stratégie puissante pour transmettre un patrimoine, optimiser la fiscalité ou réaliser des investissements immobiliers avec une décote intéressante. Que ce soit en viager ou en temporaire, il offre des solutions adaptées pour préparer l'avenir tout en tirant parti des mécanismes fiscaux. Dans le cadre des SCPI, il constitue une option efficace pour se constituer un patrimoine à moindre coût.
Comme tout investissement, il convient cependant de bien en évaluer les risques et les opportunités avant de se lancer.