Le LMNP : Changements en vue!
Le charme discret de la fiscalité Française
Vous roucouliez confortablement avec un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)? Revenus peu ou pas fiscalisés au BIC grâce au système de l'amortissement et à la déduction des intérêts d'emprunt? Les choses étaient pourtant posées depuis des années! On pouvait en effet être en LMNP par sa simple volonté quelque soit le CA réalisé au cours de l'année.
LMP et LMNP coexistaient pacifiquement en fonction des stratégies à long terme des investisseurs.
Rappelons qu'en en matière de fiscalité, Les loueurs en LMNP comme les LMP peuvent amortir leur biens ( mobilier inclus) afin de bénéficier de revenus non imposés.
En 2020, Il se pourrait bien que vous passiez par la case LMP sans qu'on vous l'ai demandé.
Ainsi la réforme de 2020 aura pour conséquence de faire glisser de nombreux loueurs en LMNP classique vers le statut de loueur en meublé professionnel, sans crier gare!
Un changement majeur
Désormais, les loueurs en meublé qui perçoivent plus de 23 000 euros par an et les loyers provenant des locations meublées représentant plus de 50% des revenus ont automatiquement le statut de loueur en meublé professionnel. (Traitements salaires, pensions et rentes, des bénéfices industriels et commerciaux ne provenant pas de la location meublée, des bénéfices Agricoles, des bénéfices non commerciaux). De plus, Les LMP ne sont plus tenus de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier de ce statut. (officialisation de l'arrêt constitutionnel du 8 février 2018)
La problématique de la revente
En effet, le régime LMNP suit régime des plus-values des particuliers, lequel permet d'appliquer une décote de 6% de la valeur du bien de la 6ème année à la 21ème année de détention, pour arriver à une exonération totale d'impôt sur la plus-value au bout de 23 ans. 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En régime LMP, Bercy applique un taux fixe quelle que soit la durée de détention du bien. A l'inverse du bon vin, plus le temps passe plus l'impôt est amer. Eu égard à l'amortissement du bien.
La nécessité de bien faire ses calculs
Exemple :Vous déteniez un bien en LMNP depuis 12 ans . Chaque année votre expert-comptable vous appelait et comme à chaque exercice vous décrochiez votre smartphone, souriant et confiant dans un avenir radieux.
Dès 2020, le sourire pourrait se transformer en un rictus à la Dorian Gray.
En effet après avoir amorti une bonne partie de votre investissement, il vous annonce que vous passez au statut LMP sans passer par la caisse de communauté. De facto, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus value.
achat : 165 000€ | amortissements comptabilisés : 80 000 € | Revente : 165 000 €. Sous le régime LMP, la plus value est de 80 000 €, en LMNP : 0 €...
Des statuts sous surveillance
Il est de notoriété publique que le régime LMNP fera encore l'objet des attentions du législateur dans les années à venir. Tant la soupe est bonne. Il se pourrait même qu'il mette un point final à la déductibilité des amortissements pour le LMNP par exemple, ou encore reprendre les amortissements sur le LMNP lors du calcul des plus values de cession.
Un régime encore favorable
Cependant inutile de crier au loup! Le Régime du LMNP a encore de beaux jours devant lui. On peut même penser que le LMNP de résidences gérées ( EHPAD et résidences Etudiantes) portées depuis 2009 par le dispositif Censi-Bouvard, fasse ( en temps voulu) fléchir l'ardeur de nos députés devant les enjeux d'une population Française à la fois vieillissante mais aussi très dynamique dans l'enseignement supérieur.
La rédaction
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