Les avantages et les risques d'investir dans une résidence de services
Une résidence gérée propose au moins trois de services suivants:
- salle de sport
- conciergerie
- piscine
- bibliothèque
- espace Wi-Fi
- accueil
- petit-déjeuner, etc..
Une résidence de services est gérée par un exploitant professionnel. L'investisseur détient les murs. les deux parties sont liés par un contrat de bail qui dure 9 ans.
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Les résidences de services sont:
- des EHPAD
- des résidences séniors
- des résidences étudiantes
- des résidences d'affaires
- des résidences de tourisme.
Bon à savoir: La rentabilité d'un investissement dans une résidence de services est de l'ordre de 5 % du montant de l'investissement.
Les avantages d'investir dans une résidence gérée
- Un bon plan fiscal
Si vous investissez dans une résidence gérée, vous allez bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel ( LMNP). Vous allez pouvoir profiter du mécanisme de l'amortissement. Ainsi, les revenus que vous allez percevoir ne sont pas des revenus fonciers ordinaires. Vous serez imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux).
Vos revenus seront imposables soit au Micro-BIC ou au régime réel simplifié. En optant pour le réel, vous allez pouvoir amortir comptablement la valeur de votre investissement.
Globalement, cela va vous permettre de générer des revenus défiscalisés pendant une longue période, car vous allez pouvoir déduite en sus toutes les charges liées à votre actif immobilier en résidences de services.
De plus, si vous investissez dans une résidence de services dans le neuf, vous allez pouvoir récupérer la TVA ( 20%!) ce qui n'est négligeable!
Enfin, sous certaine conditions, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % de votre investissement dans le cadre de la loi CENSI-BOUVARD et cumuler les avantages du LMNP
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- L'absence de contraintes de gestion
La gestion de votre lot, va être dévolue au gestionnaire professionnel qui assure l'entière responsabilité de la gestion locative grâce à la rédaction d'un bail commercial de 9 ans.
- Le bail commercial dans une résidence de services
Le bail commercial établit les rapports entre l'investisseur et l'exploitant de la résidence gérée. Il détaille notamment les conditions de révision du loyer et la répartition des charges entre les deux protagonistes. Ce bail inscrit dans le marbre, le montant des loyers perçus pendant toute la durée du bail. En général, le bail dure 9 ans. Si vous ne souhaitez renouveler le bail à la fin des 9 ans, vous devrez vous acquitter d'une indemnité d'éviction.
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Les inconvénients d'investir dans une résidence gérée
- Si vous investissez dans un bien immobilier dans une résidence de services , vous devrez le louer via un gestionnaire. Vous serez donc tributaire de ses compétences et de sa solvabilité.
- Le fait d'investir en VEFA est risqué, car l'opération peut ne jamais accoucher d'une véritable résidence de services.
- Si l'exploitation de la résidence gérée est déficitaire, vous risquez de ne plus percevoir de loyers.
- En investissant dans le neuf via le dispositif Censi-bouvard, vous n'avez pas d'historique sur le bon fonctionnement de la résidence se services.
- Le gestionnaire de la résidence de services peut vous demander une baisse des loyers. D'où un risque sur la rentabilité future.
- Vous êtes exposés au risque de faillite de l'exploitant professionnel.