L'immobilier fractionné a le vent en poupe
Investir en immobilier est parfois perçu comme compliqué du fait des tonnes de démarches à accomplir et d'un ticket d'entrée plutôt élevé. On a rarement quelque chose de sympa à moins de 100 000 euros. De nouvelles proptechs s'emparent de ce marché, avec pour objectif "vertueux" de démocratiser cette classe d'actifs. Bienvenue dans le monde 3.0 de l'immobilier fractionné. où comment investir dans l'immobilier pour le prix d'un couscous à emporter.
L'avènement de l'immobilier fractionné
Tout investisseur patenté peut désormais bénéficier d'un dispositif innovant désigné sous le vocable « d'immobilier fractionné ». Ce modèle permet à tout investisseur de percevoir, en contrepartie de son investissement, une partie des revenus générés par un actif immobilier, sans en être pour autant le véritable propriétaire.
Vers la Tokenisation de l'immobilier ?
la tokenisation de l'immobilier consiste à fractionner un immeuble en plusieurs parts et à proposer ces parts à des investisseurs. Jusque là ça ressemble peu ou prou aux bonnes vieilles SCPI. Toutefois, là où ça diverge, c'est que l'investisseur n'est jamais réellement propriétaire du bien.
Il détient seulement un droit de percevoir un revenu corrélatif aux loyers perçus via la société de gestion ou la plateforme web. Par exemple su vous investissez dans un immeuble à Bourg La Reine, valorisé à 1 million d'euros, et que vous investissez 100 euros dans cette opération, vous percevrez un pourcentage des loyers générés par le bien sans en être propriétaire.
Vous avez seulement un droit de percevoir des des revenus futurs générés par ce bien pendant une certaine durée et au prorata de votre investissement.
Bref , un peu comme dans l'immobilier physique traditionnel...le tout est de le savoir et de bien appréhender ces inconvénients.Risques de l'immobilier fractionné
L' AMF a publié un communiqué le 23 décembre 2022 et met en garde « le public contre certaines plateformes proposant d'investir dans l'immobilier sous forme de « royalties » ». Le gendarme des marchés financiers alerte le public contre les fausses promesses, ou les textes trompeurs de l'investissement en immobilier fractionné.
Par ailleurs, il existe d'autres risques comme:
- La variation des revenus en fonction de l'évolution des loyers
- la vacance locative
- L'insolvabilité des locataires
- La réalisation d'une moins-value à la revente du bien)
Fiscalité de l'immobilier fractionné
En général: Flat Tax de 30%.
Les acteurs de l'immobilier fractionné
Sémantiquement, c'est compliqué de donner une définition précise du secteur. Je vais donc exclure dans cet article, les acteurs de SCPI et de Crowdfunding immobilier qui peuvent s'apparenter, dans une acception large, à de l'immobilier fractionné. Ce sera plus simple.
Je vais plutôt m'attarder sur les nouvelles plateformes qui fleurissent dans le secteur et qui proposent ce type d'investissement sans véhicule d'investissement juridique particulier. Et c'est parfois là le problème pour les oiseaux de mauvaise augure.
Bricks
Bricks est l'archétype de la nouvelle société en immobilier fractionné. Il y a Apple pour les Smartphones. Il ya Bricks pour la tokénisation de l'immobilier. C'est une jeune start up créée en 2021. Elle propose d'investir dans des « fractions d'immobiliers » sous forme d'un contrat de Royalties.Avec Bricks, vous achetez ...des bricks à 10 euros: le prix d'un billet de cinéma à Opéra ( en moins cher).
Bricks a réalisé une levée de fond de 13 M€ en 2022. 8M€ ont été récoltés auprès de la communauté et 5M€ auprès d'investisseurs privés.
Actuellement, pas mal de polémiques sur le modèle. Bricks est constamment dans le viseur de l'AMF. Autre problème: la montée des taux qu'il faudra surveiller. Après SVB, rien n'est impossible et comme le secteur utilise l'effet de levier de l'endettement, mieux vaut rester vigilant.
En résumé, Bricks et l'AMF, c'est un petit peu le Titi et Gros minet de notre enfance. Gros Minet n'arrivant jamais à attraper la souris Titi. Enfin pas encore...
Meute Invest
Tout beau tout neuf, Meute invest, filiale de Louve Invest, propose aussi de choisir précisément dans quel projet on souhaite mettre ses billes. La plateforme offre elle aussi une fiscalité basée sur la flat tax à 30%. Là encore, vous investissez dans un titre obligataire dont le rendement est indexé sur les loyers locatifs générés par l'actif immobilier.
Les immeubles sont achetés cash par Meute grâce aux écus des investisseurs. pas d'effet de levier bancaire, cette fois, pour l'acquisition du bien.
- Horizon d'investissement : 10 ans
- Maturation de l'obligation : 15 ans,
- En tant qu'investisseur, vous êtes propriétaire d'obligations.
House base
Plateforme où l'on peut gaiement investir les montants que l'on souhaite, sur différents projets, et en fonction de la durée de placement recherchée. Très flexible avec la possibilité de diluer son risque sur de nombreux projets. Il est possible d'investir sur du court terme ou sur du long terme. La plateforme se charge de l'achat, des travaux et de la revente, comme Meute.
RealT l'ultra moderne
RealT (RealToken Inc) a été créée en début 2019. Ici, chaque bien est fractionné en plusieurs Tokens et encadré par la société. Pour participer à l'aventure, il faut donc acheter un ou plusieurs Tokens pour un montant minimum de 50 dollars. Ici, l'immeuble et sa localisation sont bien identifiables et la liquidité immédiate sur le marché secondaire.
RealT se concentre sur l'immobilier résidentiel de classe B ou C (Détroit, Chicago et Orlando. A priori RealT possède 260 propriétés tokenisées, pour un montant total d'environ 60 millions de dollars.
Avec RealT on rentre encore un peu plus dans le dématérialisé et la blockchain, tout en misant sur un sous jacent bien pierreux. Toutefois à titre personnel je n'irai pas vers des achats à Détroit...
Vave.IO
Là encore, on se rapproche d'un film de Spielberg avec la possibilité d'investir en immobilier fractionné via des tokens.
En conclusion, vous l'aurez deviné: j'aime bien l'immobilier fractionné. L'avenir nous dira comment tout cela va pas se passer, on l'espère aussi bien que pour Appoline, mais il me semble inéluctable que ce modèle s'imposera, un peu comme les SCPI jadis, et ce, dans les années à venir. Toutefois, la jeunesse des plateformes n'est pas un gage énorme de sécurité, bien au contraire. Il faudra donc rester vigilant au niveau macro avec la persistance de l'inflation et les risques actuels (énormes) qui pèsent sur les valeurs bancaires. Bref, ceci n'est pas un conseil à investir. Faites vos recherches vous-mêmes avant d'investir dans l'immobilier fractionné!
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