L'immobilier ultra-luxe en 2023/2024

Le marché de l'immobilier haut de gamme est actuellement marqué par une dynamique complexe. D'une part, les biens de luxe, valorisés entre 1 et 7 millions d'euros, connaissent une tendance au plafonnement et à la baisse des ventes. D'autre part, le segment de l'ultra-luxe, soit les biens d'une valeur supérieure à 7 millions d'euros, maintient une stabilité, en particulier dans des lieux prisés comme les zones côtières, les stations de montagne et la région parisienne. Cette résilience s'observe malgré un contexte économique marqué par la hausse des taux d'intérêt et une certaine prudence des banques.

Par Bertrand Dubourg

L'après-Covid a entraîné un regain d'activité dans le secteur, stimulé par une clientèle en quête de changement, notamment vers des biens avec des espaces extérieurs ou des résidences secondaires. En 2022, le marché a même enregistré des records de hausse, avec des entreprises comme Sotheby's International Realty et Daniel Féau observant des ventes et des prix records.

Le marché se divise en trois segments principaux : les biens de 1 à 3 millions d'euros, le segment intermédiaire entre 3 et 7 millions d'euros, et l'ultra-luxe au-delà de 7 millions d'euros. Chaque segment réagit différemment aux conditions actuelles. Les biens de 1 à 3 millions d'euros voient une diminution des transactions, le segment intermédiaire connaît un tassement de la demande, tandis que le marché de l'ultra-luxe continue de prospérer, notamment grâce à une clientèle désireuse d'investir dans l'immobilier de prestige pour sécuriser leurs actifs.

Les facteurs influençant les prix incluent la localisation géographique, l'état du bien et la catégorie de luxe à laquelle il appartient. Les régions côtières, les stations de montagne et certains secteurs de la région parisienne sont particulièrement attractifs. De plus, les équipements et les caractéristiques exceptionnelles d'un bien, comme une vue imprenable ou des espaces extérieurs, peuvent significativement augmenter sa valeur.

En termes de clientèle, les jeunes milliardaires et entrepreneurs tendent à privilégier des biens clés en main et hautement fonctionnels, avec des équipements de luxe. Cette nouvelle génération d'acheteurs se distingue par des attentes différentes de celles des acheteurs traditionnels, recherchant plus de fonctionnalité et de commodités haut de gamme.

2 classements

L'étude Coldwell-Banker 2023 a révélé des tendances intéressantes concernant le marché immobilier haut de gamme en France. Elle présente deux classements distincts des villes selon la valeur et la proportion des biens de luxe.

Dans le premier classement, qui se concentre sur les villes ayant le plus grand nombre de biens d'une valeur supérieure à 1 million d'euros, Paris se distingue nettement en tête de liste avec 9 414 biens. Bordeaux suit avec 1 176 biens, tandis que Cannes se positionne troisième avec 773 biens. Nice n'est pas loin derrière avec 767 biens, suivi de Boulogne-Billancourt et Lyon, ayant respectivement 599 et 559 biens dans cette catégorie de prix.

Le second classement aborde la proportion de biens haut de gamme par rapport au parc immobilier total des villes. Ici, Hossegor mène avec une impressionnante proportion de 60 % de ses biens étant considérés comme haut de gamme. Cap-Ferret se classe deuxième avec 57 % de ses biens dans cette catégorie. Mougins et Neuilly-sur-Seine partagent la troisième place, chacune avec 50 % de ses biens classés comme haut de gamme.

Ces classements mettent en évidence non seulement les zones où l'immobilier de luxe est le plus répandu en termes de volume, mais aussi celles où il représente une part significative du marché immobilier global.

Focus sur les professions immobilières dans le luxe

Le paysage des agences immobilières a évolué, avec une tendance à la baisse du nombre d'agences physiques, bien que les agences situées dans des emplacements stratégiques restent pertinentes. Le marché immobilier, en particulier dans les régions comme Cannes, attire principalement une clientèle européenne aisée. Malgré la popularité des recherches en ligne, la présence physique d'une agence continue de rassurer les clients et de représenter l'image de marque.

Le rôle des mandataires immobiliers, travaillant généralement pour des réseaux et offrant une plus grande flexibilité, est également souligné. Il faut éviter la confusion entre agents immobiliers et mandataires. Toutefois, la méthode des mandataires reste pertinente étant donné la baisse de fréquentation des agences.

Enfin, le secteur de l'immobilier de prestige exige des compétences spécifiques de la part des agents, comme la compréhension des besoins des clients, la maîtrise des langues et le respect de la confidentialité. 

L'image des agents immobiliers s'est améliorée en France, avec des régulations accrues et des exigences de formation continue. La loi Alur a notamment renforcé le contrôle de la profession, bien que certains aspects comme la publicité et les annonces immobilières restent insuffisamment surveillés.