SCI et donation de parts : attention à la plus-value immobilière !

La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil patrimonial puissant, souvent utilisé pour :

• Détenir un bien immobilier à plusieurs (famille, couple, indivision) ;

• Préparer une transmission progressive aux enfants ;

• Optimiser la gestion locative ou successorale.

Le montage classique suit ce schéma :

1. Création d'une SCI à capital faible (souvent 1 000 €) ;

2. Achat d'un bien immobilier via emprunt bancaire ;

3. Donation des parts sociales aux enfants, en pleine propriété ou via démembrement (usufruit/nue-propriété).

Mais une erreur fréquente consiste à négliger l'impact fiscal en cas de revente ultérieure. Car l'impôt sur la plus-value immobilière peut réserver de très mauvaises surprises.

💣 Le piège fiscal méconnu en cas de donation

La donation de parts sociales n'efface pas la mémoire fiscale. En clair :

L'administration considère la valeur d'acquisition initiale de la SCI, pas celle du bien sous-jacent.

Résultat : si vous avez apporté un bien à la SCI, puis donné les parts à vos enfants, la plus-value sera calculée sur la base de la valeur d'origine, parfois très ancienne.

📊 Exemple chiffré : donation et imposition à la revente

👉 Moralité : vos enfants pourraient payer une plus-value énorme… même si vous leur avez transmis les parts "gratuitement".

🛠️ Comment éviter la mauvaise surprise ?

Quelques stratégies à envisager avec un notaire ou un conseiller patrimonial :

• Réaliser un apport à titre onéreux, plutôt qu'une donation pure ;

• Revaloriser le capital social ou recourir à une évaluation indépendante avant la donation ;

• Mettre en place une clause d'agrément ou de report de fiscalité ;

• Étudier un montage via démembrement croisé ou holding patrimoniale.

Chaque cas est spécifique. Une simple donation de parts sociales peut déclencher des effets fiscaux lourds, souvent invisibles au moment de la transmission.

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❓ FAQ – SCI, donation et plus-value immobilière

🧾 Quelle fiscalité en cas de revente après une donation de parts de SCI ?

La plus-value est calculée sur la valeur d'origine des parts, et non sur leur valeur au moment de la donation. Cela peut entraîner une imposition importante si le bien a fortement pris de la valeur.

⚖️ La donation de parts de SCI annule-t-elle l'impôt sur la plus-value ?

Non. La donation n'efface pas la base de calcul fiscale. Les donataires héritent de la valeur d'origine, ce qui peut entraîner une grosse plus-value latente.

🧒 Mieux vaut-il donner le bien en direct ou via une SCI ?

Tout dépend du projet. La SCI offre de la souplesse, notamment pour gérer à plusieurs ou organiser un démembrement. Mais elle n'est pas neutre fiscalement. L'arbitrage se fait au cas par cas, avec un expert.

💡 Peut-on éviter cette imposition sur la plus-value ?

Il existe des stratégies patrimoniales pour réduire ou lisser la fiscalité, mais elles doivent être pensées en amont. Exemple : apport à titre onéreux, revalorisation du capital, démembrement optimisé…

📌 Disclaimer – Avertissement légal

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et pédagogique. Elles ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal ou financier personnalisé. Chaque situation patrimoniale est unique et doit faire l'objet d'une analyse adaptée par un professionnel compétent (notaire, avocat, conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable…).

L'auteur décline toute responsabilité quant aux décisions prises sur la seule base des informations présentées.
Nous vous invitons à consulter un professionnel avant toute opération de donation, de transmission ou de structuration en SCI.