Bien calculer le rendement de son investissement locatif

04/04/2022

En France, les investisseurs s'arrachent des biens immobiliers pour créer du rendement. En effet, investir dans un actif immobilier, dans le but de le louer, présente des avantages intéressants pour préparer judicieusement sa retraite. Néanmoins, avant d'investir, il est essentiel de calculer la rentabilité "nette-nette" de son futur investissement dans la pierre. Il faudra prendre en compte l'ensemble des charges et des frais associés au bien immobilier, ainsi que veiller à ne pas se faire détrousser par la patrouille fiscale.

Par Bertrand Dubourg, journaliste web économique

L'immobilier locatif: le graal pour se créer un patrimoine solide

La crise sanitaire a renforcé l'intérêt des Français pour l'immobilier locatif (ou de rendement). La pierre est une valeur refuge et est portée par des taux d'intérêts toujours très bas. Le marché de l'immobilier de rendement connait un essor important en province, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien.

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Le saviez-vous?

En France, le rendement locatif moyen brut est d'environ 6%. La rentabilité locative est meilleure dans les grandes métropoles de province, qu'à Paris ( 7% contre 3,5%, respectivement).

Définition du rendement locatif

Le rendement locatif est le ratio qui mesure le loyer brut payé par le locataire par rapport au prix d'achat du bien concerné. Le rendement locatif s'exprime en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. C'est ce qu'on appelle aussi la rentabilité locative.

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le rendement locatif net en 2 mots

Le rendement locatif net équivaut donc à la rentabilité d'un actif immobilier après avoir déduit:

  • les charges 
  • les taxes 

Calcul du rendement locatif brut

Rendement locatif brut = 100 x (loyer annuel) / prix d'achat du bien. 

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Calcul du rendement locatif net

Rendement locatif net= 100 x (loyer annuel) 

  • - charges non récupérables 
  • - taxe foncière 
  • - frais de gestion 
  • - impôts
  • - IFI / prix d'achat du bien.

Exemple de calcul de rendement brut

Vous achetez un bien immobilier de 100 000 euros avec un loyer à percevoir de 700 euros : Rendement brut= 700 x 12 = 8 400 euros x 100/100 00 euros = 8,4%.

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Exemple de calcul de rendement net

Vous achetez un bien de 100 000 euros avec un loyer à percevoir de 700 euros : 

Rendement net = 700 x 12 mois = 8400 euros 

  • - 900 euros de charges de copro non-récupérables, 
  • - 700 euros de taxe foncière, 
  • - 300 euros de frais d'entretien
  • - 100 euros d'assurance loyer impayé ( GLI) . 

Total 2000 euros. Soit : 8 400 - 2 000 x 100/ 100 000 = 6,4%.

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Le rendement "net net"

Pour obtenir votre véritable rendement locatif, il faudra encore calculer le rendement net-net. C'est-à-dire net de fiscalité. Attention, cet élément n'est pas prendre à la légère ! Pour le calculer il faudra tenir compte du régime fiscal dont vous dépendez; à savoir,  le micro foncier, le réel, le micro BIC, etc...

Investissement locatif : Info bonus

Un investisseur avisé envisage toujours le pire. Votre rendement va principalement dépendre de la fiabilité de votre locataire qui vous paie un loyer. En outre, Il se peut que vous ayez des vacances locatives dans l'année, notamment si vous investissez dans des villes étudiantes. 

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Mieux vaut donc anticiper deux mois de vacance locative par an pour rester serein à l'heure de vos calculs. Optez pour une ville où la pression locative est forte car vous aurez à rembourser un crédit immobilier à une banque, qui elle, n'aura pas d'états d'âme à vous réclamer vos mensualités de crédit.