Fiscalité: menace sur le LMNP

19/10/2021

L'immobilier est très fiscalisé. Surtout si vous louez votre bien en nu, hors dispositif Pinel. Néanmoins, il existe encore de nombreuses exonérations et autres réductions d'impôts. Peut être plus pour très longtemps..comme semble l'annoncer le CAP 2022.

Par Bertrand Dubourg, rédacteur immobilier

Rappel sur la fiscalité du LMNP

Vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :

  • Le régime Micro Bic avec un abattement de 50%.
  • Le régime Réel Simplifié  avec lequel vous pouvez amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les charges (frais d'acquisition, honoraires d'agence, intérêts d'emprunt, etc). 

Principe de l'amortissement en location meublée LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) consiste, pour un investisseur, à louer un bien en meublé. Par ce biais, il va pouvoir optimiser sa note fiscale finale. C'est ce que l'on appelle une niche fiscale. 

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Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir fictivement son bien pendant de longues années et de ne pas payer d'impôts. En effet, cet amortissement est une charge comptable qui vient en complément d'autres charges déprécier un actif immobilier.

"L'immobilier est au coeur de presque toutes les entreprises, et est certainement au coeur de la richesse de la plupart des gens. Afin de construire votre richesse et d'améliorer votre entreprise, vous devez apprendre l'immobilier." Donald TRUMP.

Avec le dispositif de la location meublée vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50%, contre 30% pour la location nue ou d'un amortissement qui n'est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable. C'est le double effet Kiss cool.

Le LMNP, un régime trop favorable pour le législateur?

La suppression du LMNP est dans les tuyaux législatifs depuis quelques années. Certes, il ne s'agit pas de balayer d'un revers de main la fonction commerciale de cette activité, mais plutôt d'en finir avec le caractère dérogatoire de l'amortissement du régime de LMNP.

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Le CAP 2022 va sans doute changer la donne pour les investisseurs immobiliers. En effet, le rapport milite pour la suppression du dispositif LMNP qui vient diminuer les recettes fiscales de l'état. 

"L'investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d'un individu." Robert KIYOSAKI.

Le CAP 2022 préconise également une suppression de tous les régimes d'exception comme  le dispositif Pinel.

Raison principale invoquée? Ces dispositifs n'augmentent pas l'offre mais augmentent les rentes des propriétaires immobiliers. En contrepartie le CAP 2022 veut mettre en place un nouveau régime de droit commun unique.

A retenir sur le LMNP

Le LMNP au régime réel va vous permettre:

  • d'amortir un bien sur plusieurs années 
  • Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts d'emprunt