Immobilier: Fiscalité de la location nue
Un investisseur en immobilier encaisse des revenus via des loyers. Ce revenu en location vide, est soumis à l'impôt.
La location nue: c'est quoi?
La location vide est soumise à la loi du 6 juillet 1989, Elle implique un bail d'une durée minimum de 3 ans, Le loyer est fixé librement par le propriétaire, sauf exception.
En principe, le bailleur n'a pas de déclaration comptable à réaliser. Toutefois, il doit présenter une annexe à la déclaration n° 2042,
Avantages de la location nue
- Turn-over moins important des locataires.
- Une location nue est plus rapidement mise sur le marché.
- Frais: la location nue implique moins de frais qu'une location meublée
- La location nue attire tout type de locataires
Quel montant déclarer?
En régime du micro-foncier
En dessous de 15 000 € de loyers perçus par an, le propriétaire est placé par défaut sous le régime micro-foncier, ce qui ouvre le droit à un abattement de 30 % sur les loyers, sans possibilité de déduire les dépenses annexes.
Ex: sur 100 € de loyer déclarés, le calcul de l'impôt se base sur 70 €.
Le régime réel
A l'inverse du régime micro-foncier, il n'y a cette fois ci aucun abattement, mais ont peut déduire:
- les frais de gestion,
- les diagnostics,
- le réparations, l'entretien,
- les primes d'assurance,
- les intérêts d'emprunt,
- les provisions de charges de copropriété, etc.
Comment déclarer les revenus fonciers ?
En régime micro-foncier, le montant du revenu brut foncier est directement reporté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), C'est l'administration fiscale qui applique l'abattement de 30 % au moment du calcul de l'impôt.
Pour le régime réel, cette option s'applique obligatoirement pour trois années successives et à l'ensemble de vos biens.
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Déficit foncier
Si vos loyers perçus sont inférieurs à vos charges, il y a ce qu'on appelle un déficit foncier déductible de votre revenu global, comme les salaires dans la limite de 10 700 euros par an, pendant 6 ans – et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Fiscalité de la location nue : taxation des plus-values au régime des particuliers
La plus-value que vous réalisez suite à la revente du bien est taxée selon le régime des particuliers. Celui-ci prévoit une taxation à l'IR à 19 % et des prélèvements sociaux à 17.2 %.
Le régime des plus-values des particuliers offre une exonération d'IR après 22 ans de détention de l'immeuble et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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Défiscaliser en location nue
Plusieurs dispositifs permettent de défiscaliser en location nue
- La loi Pinel,
- La loi Denormandie,
- La loi Malraux
- Loi Monuments Historiques.
Fiscalité à la vente
La plus-value réalisée après une vente du bien est taxée selon le régime des particuliers. Soit:
- une taxation à l'IR à 19 %;
- prélèvements sociaux à 17.2 %;
A noter:
- Le régime des plus-values des particuliers exonère d'IR après 22 ans de détention de l'immeuble;
- une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention;