Les SCPI Paneuropéennes

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) paneuropéennes suscitent un intérêt croissant chez les investisseurs en 2025. Offrant une diversification géographique unique, elles permettent de profiter des opportunités immobilières sur plusieurs marchés européens tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux et de rendements attractifs. Focus sur ces outils d'investissement en pleine expansion.

Par Bertrand Dubourg

Qu'est-ce qu'une SCPI Paneuropéenne ?

Les SCPI paneuropéennes sont des véhicules d'investissement qui détiennent un portefeuille d'actifs immobiliers situés dans plusieurs pays européens. Contrairement aux SCPI françaises classiques, elles ne se limitent pas à l'Hexagone, mais explorent des marchés tels que l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Espagne, ou encore les pays nordiques.

L'objectif est de tirer parti des dynamiques économiques et immobilières spécifiques à chaque pays, tout en diversifiant les risques liés à un marché unique.

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Les Atouts des SCPI Paneuropéennes

1. Diversification Géographique

Investir dans une SCPI paneuropéenne, c'est répartir son capital sur différents marchés immobiliers aux caractéristiques variées. Cette diversification permet de lisser les risques liés à des fluctuations économiques locales ou à des crises sectorielles.

2. Rendements Intéressants

Les SCPI paneuropéennes offrent souvent des rendements supérieurs à ceux des SCPI purement françaises, grâce à des marchés étrangers plus dynamiques et des actifs immobiliers moins chers que dans les grandes villes françaises.

3. Avantages Fiscaux

Les revenus locatifs issus de biens situés à l'étranger sont généralement soumis à une fiscalité locale, souvent plus favorable que celle en France. Grâce aux conventions fiscales internationales, les investisseurs évitent la double imposition.

4. Accès à des Marchés Dynamiques

Certains pays européens, comme l'Allemagne ou les Pays-Bas, présentent des taux de vacance faibles et une demande locative soutenue. Ces caractéristiques en font des destinations idéales pour les SCPI paneuropéennes.

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Les Secteurs Clés des SCPI Paneuropéennes

1. Bureaux : Avec des entreprises cherchant à rationaliser leurs espaces en Europe, les bureaux restent un pilier des investissements des SCPI.
2. Logistique : Boostée par l'e-commerce, la logistique connaît un essor fulgurant, notamment dans des hubs comme l'Allemagne ou la Pologne.
3. Résidentiel Géré : Logements étudiants ou seniors, ces segments offrent des revenus stables et une forte demande.
4. Commerces : Les centres commerciaux et les commerces de proximité en Europe centrale attirent également les SCPI.

Les Critères pour Choisir une SCPI Paneuropéenne

1. La Qualité des Actifs : Vérifiez la nature, l'emplacement et la gestion des actifs détenus.
2. La Performance Historique : Consultez les rendements passés, même si cela ne garantit pas les performances futures.
3. Les Frais de Gestion : Analysez les frais pour évaluer leur impact sur le rendement.
4. La Fiscalité : Comprenez bien les règles fiscales applicables à chaque pays.

Les Risques à Considérer

Comme tout investissement, les SCPI paneuropéennes comportent des risques :

• Risque de change : Pour les investissements hors zone euro.
• Risque locatif : La vacance ou la baisse des loyers peuvent impacter les revenus.
• Risque juridique et fiscal : Les règles varient selon les pays et peuvent évoluer.

L'exemple de Log In

La SCPI paneuropéenne LOG IN, dédiée à l'immobilier industriel et logistique et gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Asset ManagementSM, continue de renforcer son empreinte européenne. Son dernier investissement en Italie illustre une stratégie axée sur l'acquisition d'actifs industriels stratégiques.

Cet actif, situé à San Donato, en Toscane, à proximité de l'important axe logistique reliant Florence, Pise et Livourne, comprend deux bâtiments totalisant 9 200 m². Récemment rénové entre 2021 et 2024, il bénéficie notamment de panneaux photovoltaïques améliorant son efficacité énergétique.

Loué pour une durée ferme de 15 ans, ce site héberge une entreprise leader dans la fabrication de semelles pour chaussures de luxe, qui en a fait son siège social et son principal centre de production.

Par ailleurs, LOG IN dispose d'une option d'achat sur un autre bâtiment situé près de Padoue et Venise, actuellement en rénovation et destiné à renforcer davantage son portefeuille dès sa livraison prévue au premier semestre 2025. Ce nouvel ensemble reflète l'ambition de LOG IN d'investir dans des régions stratégiques, soutenant ainsi sa dynamique de croissance en Europe.

Conclusion : Un Placement pour Voir Loin

En 2025, les SCPI paneuropéennes offrent une formidable opportunité d'élargir son horizon d'investissement tout en diversifiant ses actifs. Avec des rendements souvent supérieurs à ceux des SCPI domestiques et des avantages fiscaux intéressants, elles séduisent de plus en plus d'investisseurs. Cependant, une analyse rigoureuse des opportunités et des risques est indispensable pour maximiser leur potentiel. À l'heure de l'Europe unie, ces SCPI apparaissent comme une porte d'entrée stratégique pour capitaliser sur les forces économiques du continent.