Réussir son investissement en LMNP avec un CGP

25/08/2021

Ça y est, vous avez décidé d'investir dans une location meublée? Du concept initial, ( très bon, s'il en est) à la déclaration d'impôt en passant par la recherche d'un bien attractif et rentable, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un professionnel de la gestion de patrimoine dans cette étape décisive pour construire un patrimoine solide dans le temps. redactionfinanciere.com vous donne les clés pour un investissement gagnant.

Par Bertrand Dubourg, Rédacteur en chef de redactionfinanciere.com. Article réalisé en collaboration avec Céline Le Guével, conseillère en gestion de patrimoine à Caen.

Céline Le Guével, conseillère en gestion de patrimoine

Le LMNP en bref

La location meublée s'entend par le fait de louer un appartement "tout équipé". En effet, le locataire doit pouvoir poser ces valises dans votre bien et avoir tout le nécessaire à sa disposition. 

En outre,  le bail d'une location meublé doit remplir les conditions suivantes:

  • Durée minimum d'un an (ou 9 mois pour les étudiants).
  • Le préavis pour le bailleur est de 3 mois contre 1 mois pour le locataire.

Vous l'aurez compris. pour réussir son investissement immobilier en LMNP, il convient de respecter un cahier des charges précis. Pour ce faire, le recours à un CGP ( conseiller en gestion de patrimoine) vous sera d'une grande aide dans la réussite de votre projet.

Bon à savoir: N'investissez pas en LMNP pour revendre le bien avant 10 ans. L'investissement immobilier doit s'appréhender sur le long terme pour le rentabiliser au mieux.

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Pourquoi investir en LMNP?

Le régime de loueur en meublé professionnel va vous permettre de: 

  • Générer des revenus complémentaires 
  • Préparer votre retraite
  • Bénéficier d'avantages fiscaux,
  • Devenir propriétaire facilement.
  • Vous constituer un capital sur le long terme

Définissez votre projet d'investissement

Posez-vous les bonnes questions avant de passer chez le notaire la fleur au fusil. Parmi celles-ci, sachez répondre à cette petite liste avant de faire le grand saut. 

  • Souhaitez-vous un complément de revenus immédiat ( notion de cash flow) ou pour votre retraite ?
  • Pourquoi choisir un LMNP et non une location nue ?
  • Souhaitez-vous disposer d'une carotte fiscale de type Censi-Bouvard pour éponger une partie de votre impôt?
  • souhaitez-vous apporter une mise de départ ?

Grâce à un CGP, vous pourrez mieux appréhender vos objectifs et comment les atteindre dans le temps. 

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La "fascination du pire": l'élément-clé pour bâtir son patrimoine

En gestion de patrimoine, il est utile de définir le pire avant d'investir. Ainsi, imaginez votre investissement si:

  • vous n'arrivez pas à louer votre bien
  • Vous devez faire face à des travaux non prévus
  • Vous tomber sur un mauvais payeur
  • Vous avez un locataire indélicat qui casse tout....ça arrive!

Pour éluder ces risques, mieux vaut acheter un bien de qualité et bien situé qui attirera de facto les bons locataires solvables. Renseignez-vous car vous pouvez également bénéficier d'assurances contre les loyers impayés ou encore de la garantie d'état VISALE. 

Par ailleurs, constituez-vous en amont un bas de laine pour faire face aux accidents liés à la vie d'investisseur locatif. Sans cela, votre expérience peut rapidement tourner au cauchemar dans un pays qui favorise à outrance les locataires avec des délais d'expulsion kafkaïens et la perte de cheveux concomitante... qui va avec. 

Ayez conscience du pire dans tous vos investissements. Qu'ils soient boursiers ou immobiliers. En cas de pépin, vous serez plus serein. Pour vous prémunir de tout risque, ayez recours à un bon conseiller en gestion de patrimoine.

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Les avantages du statut LMNP

La location meublée bénéficie d'un fiscalité généreuse qui permet un bon rendement au fil de l'eau. 

En location meublée vous serez imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous échapperez à la catégorie confiscatoire des revenus fonciers. 

  • Sachez que vous pourrez choisir le régime du micro BIC ou pour le régime réel avec la possibilité d'amortir comptablement votre bien.
  • En micro BIC: vous êtes imposé sur 50 % de vos revenus locatifs au lieu de 30 % en location nue.
  • Au régime réel: vous allez pouvoir amortir au niveau de votre comptabilité  votre bien, sans que ce soit une charge réelle en trésorerie. De plus, lorsque vous vendrez votre bien LMNP, la plus-value résiduelle ne tiendra pas compte de l'amortissement! Qui dit mieux? De plus vous pourrez déduire toutes les charges inhérentes à  l'exploitation.

Retenez ceci: grâce à l'amortissement du bien et des autres charges, vous allez pouvoir réduire votre assiette taxable à néant. Globalement, vous ne paierez pas d'impôt sur les revenus via un investissement en LMNP. 

Par ailleurs, en louant sous le régime du LMNP, vous allez percevoir des revenus supérieurs à la location nue. De l'ordre de de 10 à 20 % en plus. Mobilier oblige!

Actuellement, dans la plupart des cas, le régime du LMNP est largement plus rentable qu'une location nue.

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LMNP ou LMP?

Vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel si vous remplissez au moins l'une des deux conditions suivantes:

  • Vos recettes sont inférieures aux autres revenus d'activités de votre foyer fiscal (traitements et salaires, pensions, rentes viagères, etc...)
  • Vos recettes sont inférieures au seuil de 23 000 € par an.

Dans le cas contraire, vous serez soumis au régime du LMP et Vous serez soumis au régime des plus-values professionnelles. 

Les chausses-trappes sont nombreuses lorsqu'on se lance en LMNP. Pour réussir son investissement, mieux vaut faire un bilan patrimonial en amont plutôt que de se référer aux formations en ligne sur internet qui ne délivrent pas forcément une information adaptée à votre profil. 

Céline le Guével

Les points à retenir sur le statut de Loueur en Meublé Non professionnel

  •  Vous louez un bien en meublé dans l'ancien ou dans le neuf.
  •  Le logement dispose des équipements indispensables à la vie quotidienne comme le mobilier,  l'électroménager, les rideaux, les lampes, etc...
  • Les abattements fiscaux sont supérieurs à ceux de la location vide ( environ 50 %) 
  • Au réel, l'amortissement du bien génère des déductions fiscales importantes.

In fine, Il n'est pas toujours facile de savoir comment investir son argent. C'est un métier à part entière qui nécessite des connaissances juridiques et financières poussées. La plupart des gens se tournent vers leur banque, laquelle ne sera pas forcément le meilleur interlocuteur pour répondre à vos besoins. Recourir à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) est sans doute le meilleur moyen de se faire accompagner sur le long cours, et plus encore quand il s'agit d'investir en immobilier au sens large et en LMNP, en particulier.

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Merci à Céline Le Guével pour ces éclaircissements sur les investissements en LMNP . 

Céline Le guével, 19 rue Leverrier 14 000 Caen. Tél: 07.56.86.88.90. Web: celine-leguevel.fr. Insta: celine_leguevel