Tout savoir sur les SCPI

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, représentent une forme d'investissement immobilier appréciée par de nombreux investisseurs. Ces structures permettent de diversifier son patrimoine en se positionnant sur l'immobilier d'entreprise, les bureaux, les commerces ou encore la logistique, sans avoir à gérer directement les aspects de gestion locative. Fonctionnant sur le principe de la pierre-papier, les SCPI collectent des fonds auprès des associés pour investir dans des biens immobiliers. En retour, ces investisseurs reçoivent des dividendes correspondant à leur part, après déduction des frais de gestion. Les SCPI peuvent avoir un capital fixe ou variable, et le taux d'occupation financier ainsi que la distribution de revenus sont des indicateurs clés à considérer lors de la souscription. En combinant liquidité, rendement et diversification, les SCPI offrent une alternative intéressante aux investissements immobiliers traditionnels.

Par Bertrand Dubourg

Un Climat incertain pour les SCPI en 2023

L'été 2023 a marqué une période difficile pour l'investissement immobilier avec des baisses de parts pour de nombreuses SCPI. La situation n'a pas été améliorée avec la rentrée. En réaction, l'AMF a suggéré aux sociétés de gestion d'évaluer leur patrimoine pour les SCPI à capital variable. Cette évaluation a conduit à plusieurs annonces de dévalorisation des prix de parts, notamment pour les SCPI anciennes. De plus, certaines ont vu une décollecte, aggravée par le retrait d'investisseurs institutionnels.

L'émergence de SCPI résilientes
Malgré le climat tendu, certaines SCPI ont montré leur robustesse. Ces SCPI, plus récentes et innovantes, ont su rester compétitives, notamment grâce à des taux de distribution élevés. Dans un contexte d'inflation, ces SCPI offrent une protection grâce à l'indexation des loyers. De plus, elles exploitent les opportunités du marché, notamment en anticipant de nouveaux usages pour les bâtiments en cas de vacance locative.

Un investissement d'avenir
Ces SCPI performantes sont envisagées par les épargnants comme un placement patrimonial à long terme. Leur avantage réside dans leur capacité à conserver leurs taux de distribution, et pour certaines, l'absence de frais de souscription est un plus. Par ailleurs, le démembrement offre des opportunités, notamment pour anticiper sa retraite ou organiser une succession.

Bien que certaines SCPI soient en difficulté, d'autres offrent encore un grand potentiel. Les SCPI agiles, capables de s'adapter, peuvent tirer parti de la situation actuelle. Avec des montants d'investissement raisonnables, elles présentent des avantages pour différents profils d'épargnants. Il ne s'agit donc pas de les rejeter, mais de bien les sélectionner.

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Comprendre les SCPI

Nature collective du placement 

Les SCPI rassemblent plusieurs investisseurs qui choisissent de placer une partie de leur patrimoine en commun. Ces investissements se portent sur un ensemble diversifié de biens immobiliers, principalement de type tertiaire pour les SCPI de rendement et résidentiel pour les SCPI fiscales, qui sont liées aux dispositifs de défiscalisation en France.

Collecte de fonds et choix d'investissement 

Les SCPI fonctionnent en collectant des fonds par l'émission de parts. Ces fonds peuvent provenir de nouvelles parts ou de parts existantes vendues sur le marché secondaire. Il existe plusieurs catégories de parts, offrant divers avantages tels que la valorisation du patrimoine, la génération de revenus réguliers ou la plus-value à la revente.

Acquisition et gestion du patrimoine immobilier 

Après avoir collecté les fonds, les SCPI investissent dans des biens immobiliers en adéquation avec leur politique d'investissement. L'objectif est d'avoir un portefeuille diversifié pour minimiser les risques. La gestion de ces biens est ensuite confiée à la Société de gestion de la SCPI qui gère la location, la maintenance et l'optimisation des rendements.

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Distribution des revenus et implications fiscales 

La majorité des revenus générés par les biens immobiliers des SCPI est redistribuée aux associés sous forme de dividendes, principalement issus des loyers. Ces distributions sont généralement effectuées de manière périodique. Sur le plan fiscal, les revenus des SCPI sont imposables selon le statut fiscal de l'associé, et les plus-values à la revente des parts sont taxées comme des plus-values immobilières.

Comprendre la Fiscalité des SCPI

1. Fiscalité des revenus fonciers

a. Pour les personnes physiques Les loyers perçus par la SCPI sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu pour les particuliers, avec des taux allant de 0% à 45%. À ce taux s'ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2% (en 2021).

Il y a deux régimes d'imposition à considérer:

• Régime réel: Il tient compte des charges d'intérêt d'emprunt déductibles.

• Régime micro foncier: Applicable sous certaines conditions, notamment lorsque les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000€ par an. Il offre un abattement de 30% mais interdit la déduction des intérêts d'emprunt. De plus, l'option pour ce régime est irrévocable pendant trois ans.

b. Pour les personnes morales Les revenus fonciers des personnes morales sont généralement soumis à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

2. Fiscalité des revenus financiers

a. Pour les personnes physiques Les revenus financiers des placements sécurisés de la SCPI sont normalement taxés à un taux unique de 12,8%, auxquels s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, pour un total de 30%. Néanmoins, l'option du barème progressif de l'impôt sur le revenu peut être choisie, surtout avantageuse pour ceux ayant une TMI de 0%.

b. Pour les personnes morales Les revenus financiers sont taxés selon le régime d'imposition de la personne morale.

3. Fiscalité sur les plus-values de cession d'immeubles

Lorsque la SCPI vend des actifs, elle peut réaliser une plus-value, taxée ensuite proportionnellement au nombre de parts détenues par chaque associé.

a. Pour les personnes physiques La plus-value est la différence entre le prix d'achat et de vente. Elle est taxée à 19%, plus 17,2% de prélèvements sociaux. Cependant, des abattements sont accordés pour réduire la base imposable :

• Pour l'imposition à 19%: 6% par an de la 6ème à la 21ème année et 4% la 22ème année. Après 23 ans, la plus-value est exemptée.

• Pour les prélèvements sociaux de 17,2%: les réductions varient entre 1,65% à 9% suivant les années, jusqu'à l'exonération totale après 31 ans.

b. Pour les personnes morales Les plus-values sont taxées selon le taux d'imposition de la personne morale, généralement l'IS.

En résumé, la fiscalité des SCPI est complexe et varie selon le type de revenu et la nature de l'investisseur (personne physique ou morale). Il est donc essentiel de bien comprendre ces aspects pour optimiser son investissement en SCPI.

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Avantages des SCPI

• Diversification du patrimoine : Permet d'investir dans différents types d'immobilier (bureaux, commerces, logistique, résidentiel, etc.) et souvent dans différentes régions ou pays.

• Accessibilité : Permet d'investir dans l'immobilier avec un ticket d'entrée plus faible qu'un achat direct d'un bien immobilier.
• Gestion déléguée : La gestion locative, administrative et les travaux sont pris en charge par la société de gestion de la SCPI.
• Revenus réguliers : Distribution de revenus (dividendes) de manière périodique, généralement trimestrielle ou semestrielle.
• Mutualisation des risques : Le risque est réparti sur un ensemble de biens et de locataires, réduisant l'impact d'une éventuelle vacance locative ou défaillance d'un locataire.
• Liquide : Même si moins liquide qu'une action ou une obligation, la plupart des SCPI offrent un marché secondaire pour la vente de parts.
• Performance : Historiquement, de nombreuses SCPI ont offert des rendements attractifs comparés à d'autres classes d'actifs.
• Transparence : Les sociétés de gestion publient régulièrement des rapports détaillant la performance, les acquisitions, le taux d'occupation financier et d'autres indicateurs clés.
• Fiscalité avantageuse (selon les pays et les situations fiscales) : Possibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux en fonction de la SCPI choisie et de la réglementation en vigueur.
• Valorisation du capital : Potentiel d'appréciation du capital à long terme grâce à la revalorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Inconvénients des SCPI

Comme tout investissement, les SCPI ne sont pas exemptes de limites. 

• Liquidité relative : Bien que les SCPI disposent d'un marché secondaire permettant de revendre ses parts, la liquidité est moins assurée que sur les marchés financiers. Il peut donc s'avérer parfois difficile de vendre rapidement ses parts à un prix optimal.

• Frais de gestion : Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées, qui perçoivent des frais de gestion, souvent proportionnels aux loyers encaissés ou à la valeur du patrimoine.
• Capital non garanti : Comme tout investissement immobilier, la valeur des parts de SCPI n'est pas garantie. Elle dépend de la valorisation du parc immobilier détenu et peut donc varier à la hausse comme à la baisse.
• Rendement non garanti : Le rendement des SCPI, bien que souvent attractif, n'est pas garanti. Il dépend de la performance de la gestion, du taux d'occupation des biens, mais aussi de la conjoncture économique.
• Engagement à long terme : Les SCPI sont généralement conçues comme un investissement à long terme. Retirer son capital avant plusieurs années peut donc s'avérer moins rentable.
• Taux d'occupation : Le rendement d'une SCPI dépend fortement du taux d'occupation de ses biens. Une vacance locative prolongée sur une partie du parc peut ainsi impacter négativement la performance.
• Risque de marché : Les SCPI, bien qu'elles offrent une mutualisation du risque, restent exposées aux fluctuations du marché immobilier.
• Effet de levier limité : Contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier, il est généralement plus difficile d'utiliser un effet de levier (endettement) pour amplifier sa capacité d'investissement dans les SCPI.

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Les SCPI de rendement, pour qui ?

Les SCPI peuvent répondre aux besoins de différents profils d'investisseurs. Voyons pour qui elles sont pertinentes.

1. Pour le jeune investisseur

Un jeune qui débute sa vie professionnelle et souhaite commencer à épargner peut se tourner vers les SCPI. Avec des tickets d'entrée souvent modérés, elles permettent d'accéder à l'immobilier sans nécessiter un apport conséquent ni les contraintes de gestion directe d'un bien.

2. Pour l'investisseur recherchant des revenus complémentaires

Les personnes cherchant à diversifier leurs sources de revenus peuvent envisager les SCPI de rendement. Ces SCPI distribuent régulièrement des dividendes issus des loyers perçus, offrant ainsi un revenu complémentaire.

3. Pour le futur retraité

À l'approche de la retraite, la recherche d'un revenu régulier devient une priorité pour bon nombre d'individus. Les SCPI peuvent répondre à cette préoccupation en générant des revenus réguliers sans la nécessité de vendre des actifs.

5. Pour l'investisseur souhaitant diversifier son portefeuille

L'immobilier est souvent considéré comme une classe d'actifs permettant de diversifier un portefeuille d'investissement. Les SCPI, en donnant accès à différents types d'immobilier (bureaux, commerces, résidentiel...), sont un excellent moyen d'y parvenir.

7. Pour l'investisseur "prudent"

Pour ceux qui souhaitent éviter les aléas de la gestion directe d'un bien immobilier (recherche de locataires, entretien, impayés...), les SCPI sont une alternative, puisque la gestion est déléguée à une société spécialisée.

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FAQ sur les SCPI

1. Qu'est-ce qu'une SCPI ? Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d'investissement qui permet d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. En souscrivant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire de biens immobiliers et bénéficiez des revenus locatifs proportionnellement à votre investissement.

2. Comment fonctionne une SCPI ? Une SCPI collecte des fonds auprès de particuliers pour investir dans l'immobilier. Elle gère ensuite ces biens (location, entretien, acquisition, vente) et redistribue les loyers perçus aux investisseurs sous forme de dividendes.

3. Quels sont les avantages d'investir dans une SCPI ? Les principaux avantages sont la diversification du patrimoine, la mutualisation des risques, l'accès à l'immobilier sans gestion directe, et un rendement potentiellement attractif.

4. Quels sont les risques associés à une SCPI ? Comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent des risques tels que la variation à la baisse de la valeur des parts, une éventuelle vacance locative ou une baisse des loyers, et une liquidité relative.

5. Comment sont imposés les revenus d'une SCPI ? Les revenus issus des SCPI sont généralement soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, le régime fiscal peut varier selon la nature de la SCPI (fiscale, Malraux, etc.).

6. Comment puis-je acheter des parts de SCPI ? Vous pouvez souscrire des parts de SCPI directement auprès des sociétés de gestion ou via des plateformes spécialisées, des banques et des conseillers en gestion de patrimoine.

7. Puis-je revendre mes parts de SCPI ? Oui, vous pouvez revendre vos parts sur le marché secondaire. Cependant, la liquidité est moins assurée que sur les marchés financiers classiques, et il peut donc s'avérer difficile de vendre rapidement à un prix optimal.

8. Combien de temps dois-je conserver mes parts de SCPI ? Il est généralement recommandé de considérer les SCPI comme un investissement à long terme, souvent d'au moins 8 à 10 ans.

9. Quelle est la différence entre SCPI de rendement et SCPI fiscale ? Les SCPI de rendement visent principalement à offrir un revenu régulier aux investisseurs à partir des loyers encaissés. Les SCPI fiscales, quant à elles, permettent de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques, mais peuvent offrir un rendement locatif moindre.

10. Comment sont déterminés les prix des parts de SCPI ? Le prix des parts est déterminé par la société de gestion et repose généralement sur la valeur de reconstitution de la SCPI, qui prend en compte la valeur du patrimoine immobilier détenu et les éventuelles liquidités.