Immobilier. Quelles opportunités en 2021?

Interview d'Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store par Bertrand Dubourg, rédacteur en chef de redactionfinanciere.com

Bertrand Dubourg. Quel est le bilan immobilier de l'année 2021 ?

Arnaud Groussac. 2021 est à coup sûr une année de transition, si pour les accessions à la propriété ou les résidences semi-secondaires, l'année jusqu'en septembre a été prolifique avec une demande extrêmement soutenue et une envolée des prix dans l'ancien, sur le front de l'investissement locatif, l'année est bien différente. 2021 restera une bonne année sur le plan de l'investissement immobilier locatif, mais de nombreux grains de sables sont venus perturber une année qui aurait pu être une vraie année de relance. Durant cette année, un décalage profond a persisté entre les attentes des investisseurs et les biens disponibles. 

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Tout d'abord, il faut imaginer une pénurie de stock dans l'immobilier neuf sans précédent due à une année 2020 perturbée par le covid et les élections municipales, et une pression foncière toujours plus forte faisant exploser les prix. Bon nombre de mairies n'ont toujours pas trouvé la recette de la transition et les projets peinent à sortir. L'essor de la demande sur les villes moyennes suite au covid a eu du mal à satisfaire aussi. Peu d'offres en immobilier d'investissement, la loi Denormandie notamment peine à trouver sa voie et peu de programmes voient le jour en raison principalement du coût de rénovation qui rendent les programmes immobiliers hors marché en termes de prix. 

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Les quelques programmes qui ont vu le jour ont rencontré un franc succès auprès des investisseurs, notamment grâce à l'aspect « vielle pierre » et investissement centre-ville qu'ils représentent. 2021 aura finalement été une année standard ou l'absence de volonté politique locale et nationale a freiné une relance de proximité et non délocalisable.

B.D.Quelle est la nouvelle demande immobilière ?

A.G. Les investisseurs ont bien compris les nouveaux enjeux post covid et sont soucieux du bien-être de leurs locataires. Ils ont, eux aussi en tant qu'être humain, vécu le confinement et l'enfermement. Aujourd'hui, les investisseurs veulent des logements qui leur ressemblent. Dans les critères principaux que nous pouvons citer, il y a bien sur des extérieurs, de la connexion avec la fibre mais aussi et surtout de la mobilité. Il faut que le locataire ait envie de rester dans le logement. 

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Les investisseurs cherchent, la plupart du temps, des premières ou secondes couronnes facilement accessibles avec maxi 30 mn de transport. Ils recherchent aussi des villes moyennes plus accessibles en termes de prix au m2 mais accessibles en moins d'une heure en transport et principalement en train. Les investisseurs de 2021 vont avoir tendance à privilégier une surface plus grande avec de l'extérieur que de faire un investissement par défaut. Nous avons ressenti ces demandes depuis le mois de septembre, bien avant que le gouvernement décide d'en faire des critères pour la future loi pinel .

Arnaud Groussac, CEO Patrimoine Store

B.D. Comment bien investir dans une ville de taille moyenne ?

A.G. C'est une question hyper intéressante et même s'il n'y a pas de vraie formule magique, des grandes tendances se dessinent. Tout d'abord, pour bien investir dans une ville moyenne, il faut prendre le temps de bien connaitre la ville dans laquelle on investit. J'ai plusieurs exemples en tête comme Angoulême, Cognac, Poitiers par exemple ou vous avez dans une même ville moyenne deux marchés très distincts. Un marché d'hyper centre-ville recherché, très recherché, où vous pouvez tout faire à pied, qui va être le double en prix au m2 que les logements en sortie de ville. Il est important d'appréhender ces différences car à quelques centaines de mètres près vous pouvez réussir ou rater votre investissement. 

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LA conséquence de ce premier critère va définir le prix au m2 de rénovation que vous pouvez appliquer pour respecter la zone où vous investissez. Dans les villes moyennes, il ne faut pas avoir peur d'acheter de la surface. Privilégiez des grands appartements qui vont séduire une clientèle qui hésitera entre un pavillon, une maison à 5km ou un appartement en centre-ville. Un grand appartement dans la typologie concernée sera plus adapté à la revente. Et enfin, dernier point que j'ai envie de vous partager, c'est la qualité de rénovation. Si vous souhaitez que votre investissement dure dans le temps, dans une ville moyenne, privilégiez une belle réhabilitation complète. N'oubliez pas que les villes moyennes ne sont pas éligibles à la loi pinel. Il n'y aura donc pas ou peu de logements neufs sur la commune, une belle réhabilitation attirera les convoitises, vous assurant de la location immédiate et une revente à terme plus facile.

Monsieur Groussac, merci.

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