Les SCPI de défiscalisation
Mis à jour Septembre 2023
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) rencontrent un vif succès auprès des investisseurs. Il existe une large gamme de SCPI répondant à des objectifs patrimoniaux différents. Ces objectifs peuvent être, la recherche de revenus complémentaires à la retraite ou encore de faire fructifier son patrimoine tout en obtenant des réductions d'impôts.
Par Bertrand Dubourg
Les SCPI fiscales
Pour réduire leurs impôts, les épargnants vont souvent s'orienter vers des SCPI « fiscales. Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI défiscalisantes ne sont pas très rentables. Il existe plusieurs SCPI fiscales.
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Les SCPI Pinel
Les SCPI Pinel permettent une réduction d'impôt de 21% du montant total de son investissement. Néanmoins, la réduction d'impôt est de 12% de l'investissement pour un engagement de 6 ans dans la limite de 36 000 euros ou 18% sur 9 ans dans la limite de 54 000 euros.
En contrepartie, il faut respecter le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 euros.
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La SCPI Denormandie
Les SCPI Denormandie investissent dans des actifs immobiliers éligibles au dispositif Denormandie. Ainsi, Ces SCPI investissent dans des actifs réhabilités dans une zone tendue. Le montant de la réduction fiscale s'élève à 18 % sur 9 ans.
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Les SCPI Malraux
Les SCPI Malraux sont dédiées aux immeubles anciens en vue d'une rénovation complète. Ces SCPI s'adressent aux investisseurs aisés. Ces SCPI fiscales permettent de bénéficier dès l'année de souscription, d'une réduction d'impôt de 22% ou de 30%.
Les SCPI de déficit foncier
Ces SCPI permettent aux investisseurs en immobilier, dont les revenus fonciers sont élevés, d'imputer sur leurs revenus fonciers existants, et dans la limite de 10 700 euros, la quote-part des dépenses de réparation des immeubles acquis par la société de gestion.
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Les SCPI en démembrement temporaire de propriété
La nue-propriété et l'usufruit, sont coupés en deux. Si vous achetez la nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu. A la fin, vous devenez propriétaire des parts de SCPI en globalité. En revanche, l'usufruitier perçoit des revenus pendant la durée de vie du démembrement.
Avoir recours à ces SCPI permet d'optimiser un investissement foncier. C'est un moyen efficace pour les contribuables fortement fiscalisés. En effet, la nue-propriété apporte une décote sur le prix d'acquisition de la part, sans être fiscalisé sur les revenus locatifs.
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Les 4 Inconvénients des SCPI fiscales
- Ces véhicules de défiscalisation bloquent vos avoirs pendant une longue période : au moins 10 ans.
- De plus, les SCPI fiscales ont des frais d'entrée élevés (jusqu'à 12 %) et de gestion tout aussi amers. (jusqu'à 11% %)
- Le rendement est en général faible : (2 % la plupart du temps).
- Risque de moins-value à la fin, quand le parc immobilier est liquidé.
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Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter des parts de SCPI fiscales
- Le prix de la part de SCPI
- L'historique de la société de gestion
- Le taux d'occupation financier
- La distribution des dividendes
- La stratégie d'investissement de la société de gestion
Comment investir dans une SCPI de défiscalisation?
Si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI, vous pouvez les acheter:
- en cash
- via un crédit bancaire ;
- en adossant le crédit in fine à une assurance-vie
- en parts démembrées