Les 6 pièges à éviter en Loi Pinel
Par bertrand Dubourg
Piège #1 Pinel : Un mauvais emplacement du bien
Investir dans un dispositif Pinel peut s'apparenter à un cauchemar si vous ne pensez pas à une bonne localisation de l'appartement vendu sur plan. Le but premier de votre investissement est qu'il paie peu ou prou votre crédit immobilier. Il doit donc attirer des locataires. ( Pas de pression locative = mauvaises nuits de sommeil entre deux locataires).
S'il n'attire personne, votre investissement risque de devenir une banqueroute. Vous devez bien vérifier que logement est proche des transports et pratique à l'usage. Les commerces, les écoles, les crèches et les facs sont ce que vous devez rechercher en premier lieu, avant d' investir en Pinel.
Les investisseurs à l'époque du dispositif Robien se souviennent encore de leur investissement à Angoulême...Ne faites pas la même erreur.
De plus, mieux vaut investir dans un secteur dynamique où la population augmente.
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En immobilier, il n'y a que trois mots importants: l'emplacement, l'emplacement et...l'emplacement.
Piège #2 Pinel : Des mensualités de crédit mal calculées
En investissant dans un bien immobilier sous le régime Pinel, vous allez emprunter pour financer toute l'opération et donc être endetté pour longtemps. La question à se poser tout de suite: êtes-vous capable de payer votre crédit pendant 15 ou 20 ans?
Pour ce faire, Vous devez estimer le montant des loyers à percevoir et les réductions d'impôts dont vous allez bénéficier.
Attention, la vie n'est pas un long fleuve tranquille. Divorce, accident de la vie, etc... peuvent venir perturber les jours heureux qui précèdent la signature du contrat préliminaire.
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Piège #3 Pinel : Evitez le coup de foudre
Un Pinel est un investissement en premier lieu. Vous achetez un bien pour vous faire de l'argent. Au moment d'investir dans un appartement locatif, il faut privilégier les villes dynamiques et les zones bien desservies en transport. Investir en immobilier, ce n'est pas de l'amour; c'est du business.
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Votre objectif est de faire un placement rentable. Acquérir un bien locatif est un investissement qui doit s'imbriquer dans une stratégie patrimoniale réfléchie avec l'aide de votre conseiller en gestion de patrimoine. En Pinel, vous n'achetez pas une résidence secondaire.
Piège #4 Pinel : Choisir le locataire avec le coeur
Nous vous conseillons de bien choisir votre futur locataire. N'hésitez pas à demander des documents pour vérifier sa solvabilité:
- Justificatif de domicile
- Contrat de travail,
- les 3 derniers avis d'imposition.
Ces documents vont vous permettre de vérifier le sérieux du candidat et de comparer son revenu fiscal de référence avec les plafonds de ressources fixés par la loi Pinel. Evitez les grands sentiments. On n'est pas à un barbecue. Prenez le meilleur candidat sur le papier.
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Piège #6 Pinel : Ne pas mettre en concurrence les banques
En pinel, il faut utiliser l'effet de levier du crédit. Il faut donc passer par votre agence bancaire ou via un courtier, Comme Johann le Quéré,* expert du crédit immobilier à Guingamp et régulièrement élu comme l'un des meilleurs interlocuteurs en la matière, au niveau national pour son approche éthique et responsable.
Nous vous conseillons fortement de faire intervenir un courtier qui négociera pour vous les meilleures offres. Les taux d'intérêts divergeant d'une banque à une autre, C'est bien moins compliqué, in fine.
Vous gagnerez ainsi temps et argent.
*Johann le Quéré
- 5 rue de la Passerelle
- 22200 Guingamp
- johann.le.quere@artemiscourtage.com
- 07 86 67 96 14 / 02 96 40 29 23