Les SCPI en démembrement de propriété

Les SCPI permettent d'accéder à un patrimoine immobilier d'envergure, avec une faible mise de départ. Pourquoi ne pas acheter des parts de nue-propriété ? Quels sont les avantages et inconvénients du démembrement de parts de SCPI? Nous verrons qu'acheter des SCPI démembrées vous permettra de préparer votre retraite sans être fiscalisé pendant votre vie active.

Par Bertrand Dubourg, Rédacteur web SCPI

Rappel sur le fonctionnement des SCPI de rendement

La SCPI (société civile de placement immobilier) est gérée par une société de gestion qui s'occupe d'un vaste parc immobilier. Des investisseurs achètent des parts pour mettre en commun leur avoirs en détenant un large parc composé de bureaux, d'entrepôts, etc.... 

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Il est très facile d'investir dans une SCPI. En détenant des SCPI, vous allez percevoir des revenus en fonction du nombre de parts que vous détenez.

Les SCPI de rendements génèrent des dividendes réguliers.

Rappel du principe de démembrement de propriété

Trois éléments caractérisent la pleine propriété d'un bien :

1. le droit d'en user (l'usus)
2. le droit d'en récolter les fruits (le fructus)
3. le droit d'en disposer (l'abusus)

Le démembrement de propriété est définit par le code civil. Cette fiction juridique permet de séparer l'usufruit et la nue-propriété de la pleine propriété. Ainsi, si vous achetez des parts de SCPI en démembrement, la nue-propriété appartient au nu-propriétaire et l'usufruit appartient à l'usufruitier qui perçoit les loyers. 

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Si vous achetez des parts de SCPI en démembrement temporaire, vous allez séparer l'usufruit de la nue-propriété pendant 10 ans de manière générale.

À l'issue du démembrement, vous allez récupérer la pleine propriété et vous allez percevoir des revenus. In fine, vous allez acheter des parts de SCPI avec un forte décote au départ.

Il existe deux façons de démembrer des SCPI

• Le démembrement viager: le démembrement prend fin au décès de l'usufruitier.
• Le démembrement temporaire: le démembrement est fixé pour une période définie à l'avance.

Pourquoi investir dans des SCPI en démembrement?

Les parts détenues en nu-propriété n'entrent pas dans l'assiette taxable de l'IFI. Néanmoins, Si l'usufruitier est redevable de l'IFI, ses parts sont imposées pour leur valeur en pleine propriété.

• Optimiser ses revenus fonciers et son IFI

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus immédiats. Il développe son parc immobilier sans alourdir sa note fiscale. L'investisseur va faire coïncider (la plupart du temps) la réunion de l'usufruit et de la nu-propriété, avec son départ en retraite. Les revenus de SCPI compenseront la baisse de ses émoluments.

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• Une pleine propriété exonérée de toute fiscalité (Art. 1133 du CGI)

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In fine, les atouts d'un investissement en SCPI de démembrement sont aucun doute, nombreux. Cela va vous permettre de capitaliser à long terme à un prix très bas en et profiter de revenus réguliers, à terme. Toutefois, c'est un engagement à prendre au sérieux. En effet, Les investissements en démembrements sont peu liquides et compliqués à vendre en cas d'accident de la vie ou de besoin impérieux de liquidités.

Quelques SCPI en démembrement accessibles facilement

C'est une loi en gestion de patrimoine, avant de souscrire dans des parts de SCPI en démembrement, veillez à analyser les critères suivants:

• La capitalisation
• L'ancienneté
• Le taux d'occupation financier
• Le report à nouveau
• Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché 
• La commission de souscription

Voilà, j'espère que vous en savez un peu plus sur les SCPI en démembrement de propriété!